Erläuternder Bericht

1.3 Geprüfte Alternativen und gewählte Lösungen

Betreffend Artikel 270 und Artikel 269a des Obligationenrechts (OR)¹ wurden sowohl die mit der jeweiligen Parlamentarischen Initiative unterbreiteten Rechtstexte als auch alternative Umsetzungsmöglichkeiten geprüft. Aufgrund der vorgenommenen Abwägung werden für Artikel 270 OR eine vom vorgeschlagenen Rechtstext aus gesetzestechnischen Gründen leicht abweichende Lösung sowie eine Variante und für Artikel 269a OR der mit der Initiative vorgeschlagene Rechtstext sowie eine Variante unterbreitet. Die Varianten unterscheiden sich dadurch von den mit den Parlamentarischen Initiativen vorgeschlagenen Lösungen, dass die Anpassungen weniger weit gehen: die Anforderungen für die Anfechtung des Anfangsmietzinses gemäss Artikel 270 OR werden weniger stark erhöht und mit Bezug auf einzelne Merkmale fehlende Eigenschaften für die Ermittlung der Orts- und Quartierüblichkeit gemäss Artikel 269a OR entfällt die Möglichkeit des Ausgleichs durch die richterliche Berücksichtigung anderer, zusätzlicher oder höherwertiger Eigenschaften.

Das Unterbreiten verschiedener Varianten zu beiden Gesetzesartikeln ermöglicht es im Rahmen der Vernehmlassung, sich sowohl zur Gesetzesänderung als solcher als auch zu der im Falle einer Änderung bevorzugten Lösung zu äussern.

2 Bisherige Vorstösse und Vorlagen

2.1 Vorstösse und Vorlagen betreffend Anfechtung des Anfangsmietzinses

In den vergangenen Jahren gab es mehrere Vorstösse und Rechtsetzungsprojekte mit direktem oder indirektem Bezug zum Inhalt von Artikel 270 OR:

Die von Nationalrätin Anita Thanei am 16. März 2011 eingereichte Parlamentarische Initiative 11.413² verlangte eine Änderung von Absatz 2, wonach der Anfangsmietzins mit einem amtlichen Formular gemäss Artikel 269d OR angezeigt werden muss. Zur Begründung wurde ausgeführt, dass die Formularpflicht ein präventives Instrument ist, das kostendämpfende Wirkung entfaltet. Der Vorstoss wurde am 14. Dezember 2011 abgeschrieben, weil die Urheberin aus dem Rat ausgeschieden war.

Mit der Botschaft zur Änderung des Obligationenrechts (Schutz vor missbräuchlichen Mietzinsen) vom 27. Mai 2015³ unterbreitete der Bundesrat eine Gesetzgebungsvorlage, die für die ganze Schweiz eine Pflicht vorsah, unabhängig vom Vorliegen eines Wohnungsmangels, bei einem Mieterwechsel den bisherigen Mietzins mittels eines Formulars bekannt zu geben und allfällige Mietzinserhöhungen zu begründen. Die vorgeschlagene Änderung des Miet- und Pachtrechts bezweckte mehr Transparenz und damit eine preisdämpfende Wirkung auf dem Mietwohnungsmarkt. Das Geschäft wurde am 13. September 2016 erledigt, indem nach dem Ständerat auch durch den Nationalrat Nichteintreten beschlossen wurde⁴.

Die von Nationalrat Philippe Nantermod am 13. Dezember 2017 eingereichte Parlamentarische Initiative 17.515⁵ verlangte eine Anpassung von Artikel 270 OR, wonach