Erläuternder Bericht

keit auf die Quartierüblichkeit abgestellt, wenn der Ort, an dem sich die gemietete Sache befindet, Quartiere umfasst⁵⁶. Umgekehrt kann die Ortsüblichkeit herangezogen werden, wenn sich das Quartier im Sinne der zugrunde gelegten Definition als sehr kleinräumig erweist⁵⁷.

Die Vorlage, sowohl in der Fassung der Parlamentarischen Initiative 17.493 als auch in der Variante, enthält keine Änderungen mit Blick auf die Begriffsumschreibungen der Orts- oder Quartierüblichkeit. Die Rechtsanwendung kann unter Berücksichtigung des neuen Gesetzeswortlautes die Definition mit Blick auf die konkreten Gegebenheiten des Einzelfalles vornehmen.

5.2.2.3 Art. 269a Abs. 1 E-OR

Der geltende Artikel 269a OR umfasst einen Absatz mit einer nicht abschliessenden Aufzählung von Tatbeständen, welche zur Folge haben, dass Mietzinse in der Regel nicht missbräuchlich sind. Als einen Sachverhalt nennt Buchstabe a den Rahmen der orts- oder quartierüblichen Mietzinse. Weiter sind Mietzinse in der Regel nicht missbräuchlich, wenn sie insbesondere durch Kostensteigerungen oder Mehrleistungen des Vermieters begründet sind (Bst. b); bei neueren Bauten im Rahmen der kostendeckenden Bruttorendite liegen (Bst. c); lediglich dem Ausgleich einer Mietzinsverbilligung dienen, die zuvor durch Umlagerung marktüblicher Finanzierungskosten gewahrt wurde, und in einem dem Mieter im Voraus bekanntgegebenen Zahlungsplan festgelegt sind (Bst. d); lediglich die Teuerung auf dem risikotragenden Kapital ausgleichen (Bst. e); das Ausmass nicht überschreiten, das Vermieter- und Mieterverbände oder Organisationen, die ähnliche Interessen wahrnehmen, in ihren Rahmenverträgen empfehlen (Bst. f). Bereits Artikel 15 BMM regelte sämtliche Sachverhalte, in denen Mietzinse in der Regel nicht missbräuchlich sind, in einer nicht abschliessenden Aufzählung in einem Artikel.

Die mit der Umsetzung der Vorlage verbundenen Ergänzungen haben zur Folge, dass Artikel 269a E-OR neu in drei Absätze gegliedert wird. Der Wortlaut des geltenden Artikels 269a OR wird künftig in Absatz 1 geregelt sein.

Der neue Absatz 1 enthält sämtliche Tatbestände, in denen Mietzinse in der Regel nicht missbräuchlich sind. An der Reihenfolge und am nicht abschliessenden Charakter der Aufzählung ändert sich nichts.

5.2.2.4 Art. 269a Abs. 2 E-OR

Gestützt auf Artikel 269a Absatz 2 E-OR sind für die Ermittlung der orts- und quartierüblichen Mietzinse im Sinne von Absatz 1 Buchstabe a die Mietzinse für Wohn- und Geschäftsräume, die nach Lage, Grösse, Ausstattung, Zustand und Bauperiode mit der Mietsache vergleichbar sind, entscheidend. Der Wortlaut entspricht demjenigen von Artikel 11 Absatz 1 VMWG.

Wie nach dem geltenden Recht wird für die Ermittlung sowohl des ortsüblichen Mietzinses als auch des quartierüblichen Mietzinses auf bestimmte ausdrücklich erwähnte Kriterien abgestellt. Dieser Umstand kommt heute in Artikel 11 VMWG in der Marginalie und in Artikel 11 Absatz 1 VMWG durch die Verwendung des Begriffes orts- und quartierüblichen Mietzinses zur Geltung. Dahingegen kennzeichnet die Formulierung des orts- oder quartierüblichen Mietzinses in Absatz 1 den Gesichtspunkt, dass ein ortsüblicher Mietzins und ein quartierüblicher Mietzins für sich alleine genügen, damit ein Mietzins nicht missbräuchlich ist. Diese wörtliche Auslegung wirkt sich insbesondere in Bezug auf den quartierüblichen Mietzins in einer Stadt mit mehreren Quartieren aus.