Erläuternder Bericht
Vernehmlassung 2023/107: OR (Mietrecht): Anfangsmietzins und Ort- und Quartierüblichkeit · 35 Seiten
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nötig erweist, eine besondere Situation zu berücksichtigen, damit keine stossenden Ergebnisse entstehen71. Auf den Zustand und die Ausstattung hat die Vermieterschaft und allenfalls auch die Mieterschaft einen Einfluss. Die richterliche Berücksichtigung von höherwertigen Eigenschaften erleichtert die Beweisführung von Vermietenden, welche in Bezug auf gewisse Teile des Mietobjekts einen besonderen Aufwand betrieben haben. In Bezug auf das Kriterium der Lage, auf das die Vermietenden und Mietenden keinen oder allenfalls nur einen beschränkten Einfluss haben, verlangt die Rechtsprechung, dass die als Referenz angegebenen Mietobjekte ähnliche Vorteile (wie zum Beispiel Umgebung, Infrastruktur) oder vergleichbare Beeinträchtigungen (Lärmbelastung, Gerüche) aufweisen72. Eine gerichtliche Abwägung von Vor- und Nachteilen der streitigen Wohnung insgesamt wurde vom Bundesgericht nicht ausgeschlossen73.
Die im Gesetz ausdrücklich erwähnte richterliche Ausgleichung mit Blick auf den Zustand und die Ausstattung hat zur Folge, dass in mehr Sachverhalten als bisher die Vergleichbarkeit von Mietobjekten bejaht werden kann und dient der beweisbelasteten Partei.
5.2.2.7 Art. 269a Abs. 2 Bst. c E-OR
Absatz 2 Buchstabe c ermöglicht einen Nachweis des orts- und quartierüblichen Mietzinses gestützt auf genügend differenzierte amtliche oder branchenetablierte Statistiken. Im Vergleich zum geltenden Artikel 11 Absatz 4 VMWG, der eine Beweisführung gestützt auf amtliche Statistiken zulässt, handelt es sich um eine Vereinfachung für die beweisbelastete Partei. Die Möglichkeit, der Beweisführung mittels amtlicher Statistiken wurde mit der VMWG geschaffen. Neu enthält das Gesetz eine Anforderung an die eingereichte Statistik, indem festgehalten wird, dass diese genügend differenziert sein muss.
Die bundesgerichtliche Rechtsprechung zum geltenden Recht lässt den Gebrauch von amtlichen Statistiken zu, wenn diese inhaltlich den Anforderungen von Artikel 11 Absatz 1 VMWG entsprechen. Demnach muss die Statistik die Lage, Grösse, Ausstattung, Zustand und Bauperiode gebührend berücksichtigen74. Die Rechtsprechung zu den geltenden Regelungen sieht die Anforderungen von Artikel 11 Absatz 4 in Verbindung mit Artikel 11 Absatz 1 VMWG als erfüllt an, wenn eine amtliche Statistik in ausreichendem Umfang differenzierte und ordnungsgemäss ermittelte Zahlendaten über die Lage, Grösse, Ausstattung, Zustand und die Bauperiode enthält und die jüngste Entwicklung der Mietzinse berücksichtigt.75
Die Vorlage ermöglicht neu die Beweisführung gestützt auf genügend differenzierte amtliche oder branchenetablierte Statistiken. Die neue Regelung verlangt die Zulassung zum Nachweis. Der Entscheid, ob eine Statistik im Einzelfall zum Beweis ausreicht, liegt bei den Rechtsanwenden. Die Praxis wird zu definieren haben, wann es sich bei der Statistik um eine branchenetablierte Statistik handelt. In Bezug auf den Inhalt dürfen die Anforderungen an die amtliche Statistik massgebend sein. Im Unterschied zu den mietrechtlichen Formularen sehen weder der Artikel 269a E-OR noch
71 STEPHANIE HRUBESCH-MILLAUER, Art. 4 ZGB N. 236, in: Berner Kommentar, Kommentar zum schweizerischen Privatrecht, Band I Einleitung und Personenrecht, 1. Abteilung: Einleitung, Art. 1 – 9 ZGB, Bern 2012.
72 BGer 4A_58/2013 Urteil vom 16. Mai 2013 E. 3.2.
73 BGer 4A_400/2017 Urteil vom 13. September 2018 E. 2.2.2.2.; BGE 141 III 569 E. 2.2.3 S. 575; BGE 123 III
317 E. 4. d) S. 326.
74 BGer 4A_271/2022 Urteil vom 15. August 2023 E. 5.1.1.; BGer 4A_448/2021 Urteil vom 11. April 2022 E. 3.1.2.; BGer 4A_669/2010 Urteil vom 28. April 2011 E. 6.1.
75 BGer 4A_554/2021 Urteil vom 2. Mai 2022 E. 4.2.; BGer 4A_179/2015 Urteil vom 16. Dezember 2015 E. 2.2.1. BGer 4C.176/2003 Sitzung vom 13. Januar 2004 E. 3.1; BGE 123 III 317 E. 4. c) cc) S. 324 f.