Erläuternder Bericht
Vernehmlassung 2023/107: OR (Mietrecht): Anfangsmietzins und Ort- und Quartierüblichkeit · 35 Seiten
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verschiedenen Gebäuden befinden oder unterschiedlichen Eigentümerinnen und Eigentümern gehören80. In Bezug auf Wohnungen mit unterschiedlichen Eigentümern, welche von derselben Verwaltung betreut wurden, sprach sich das Bundesgericht gegen einen restriktiven Ansatz aus81.
In einem Fall, in dem es darum ging, Zweifel an der tatsächlichen Vermutung der Missbräuchlichkeit des Anfangsmietzinses zu wecken, hielt das Bundesgericht fest, dass es unter Umständen ausreichen mag, wenn die Vermieterschaft «bloss» drei oder vier Vergleichsobjekte angibt. Diese Vergleichsobjekte werden angeführt, um begründete Zweifel an der Vermutung der Missbräuchlichkeit des Anfangsmietzinses zu wecken. Drei oder vier Vergleichsobjekte genügen dem Bundesgericht in der erwähnten Konstellation nur, wenn zusätzlich noch eine Statistik eingereicht wird, auch wenn diese den Anforderungen der VMWG nicht vollständig entspricht oder andere Faktoren die Orts- und Quartierüblichkeit indizieren82.
Der orts- und quartierübliche Mietzins ist gestützt auf die Mietzinse für Wohn- und Geschäftsräume, welche nach Lage, Grösse, Ausstattung, Zustand und Bauperiode mit der Mietsache vergleichbar sind zu ermitteln. Die Berücksichtigung sämtlicher Kriterien erfordert eine umsichtige und sorgfältige Beweisführung. Vor diesem Hintergrund können bereits gestützt auf drei Vergleichsobjekte zuverlässige Aussagen gemacht und solide Schlussfolgerungen gezogen werden. Drei Vergleichsobjekte stellen auch vor dem Hintergrund der bisherigen Rechtsprechung eine repräsentative Grösse dar. Die Reduktion der von der Rechtsprechung festgelegten Anzahl von fünf Vergleichsobjekten auf drei Objekte durch das Gesetz entlastet sowohl die beweisbelastete Partei als auch die Gerichte. Ein weiterer Effekt dürfte in der Beschleunigung der Verfahren bestehen.
5.2.2.10 Ausführungsbestimmungen
Ausführungsbestimmungen zum orts- und quartierüblichen Mietzins sind in Artikel 11 VMWG enthalten. Zwei Absätze sind von der Vorlage materiell inhaltlich nicht direkt betroffen.
In Bezug auf Geschäftsräume kann der Vergleich im Sinne von Artikel 269a Buchstabe a OR gemäss Artikel 11 Absatz 2 VMWG mit quartierähnlichen Quadratmeterpreisen von gleichartigen Objekten erfolgen83. Nach der Einschätzung des Bundesgerichtes wird der Mietzins für Geschäftsräume oft gestützt auf einen Preis pro m2 festgelegt84. Ende 2017 hielt das Bundesgericht fest, dass sich die Festlegung des Mietzinses von Geschäftsräumen im Allgemeinen («généralement») nach dem Quadratmeterpreis richtet. Bei Wohnräumen sei die Fläche eines von mehreren Vergleichselementen85. Eine vergleichbare Regelung für Geschäftsräume war bereits in Artikel 8 der Verordnung über Massnahmen gegen Missbräuche im Mietwesen vom 10. Juli 1972 (VMM)86 enthalten.
80BGer 4A_675/2011 Urteil vom 9. Februar 2012 E. 2.
81BGer 4A_573/2008 Urteil vom 24. April 2009 E. 2.3.
82BGE 147 III 431 E. 4.3.1 S. 438 f.
83Vgl. auch BGer 4A_410/2009 Urteil vom 15. Dezember 2009 E. 3.1; BGE 135 III 537 E. 2.2 S. 542.
84BGer 4A_417/2022 Urteil vom 25. April 2023 E. 6.3.2.
85BGer 4A_249/2017 Urteil vom 8. Dezember 2017 E. 3.3.