Rapporto esplicativo

comune comparabile (§ 558 (2) BGB). La pigione di riferimento in uso nella località viene utilizzata anche per la valutazione della pigione concordata all’inizio della locazione per le abitazioni in zone con situazioni abitative critiche sancite a livello di ordinanza (§ 556d (1) BGB).

Per quanto riguarda il criterio dell’epoca di costruzione, la proposta per l’articolo 269a capoverso 2 lettera a stabilisce dei confini temporali precisi per la comparabilità inserendo come anno discriminante il 1930. Anche il diritto austriaco prevede all’interno della legge delle indicazioni temporali per delimitare le conseguenze giuridiche. Se, tra le altre cose, l’oggetto locativo si trova in un immobile costruito o ristrutturato sulla base di una licenza di costruzione rilasciata dopo l’8 maggio 1945, locatori e conduttori possono accordarsi sull’ammontare della pigione principale di oggetti locativi assoggettati al § 16 della legge austriaca in materia di locazione (Mietrechtsgesetz [MRG])²⁹, purché questa non superi l’importo ritenuto adeguato per l’oggetto locativo al momento della stipula del contratto tenuto conto di dimensioni, tipologia, condizioni, ubicazione, attrezzatura e stato di conservazione (§ 16 (1) n. 3 MRG).

4 Punti essenziali del progetto

4.1 La normativa proposta

4.1.1 16.451 Per la buona fede nel diritto di locazione. Contestazione della pi-

gione iniziale soltanto in caso di stato di necessità del locatario

4.1.1.1 Attuazione secondo l’iniziativa

Dal testo della motivazione emerge che la penuria di abitazioni o l’aumento della pigione non dovrebbero essere di per sé ragioni sufficienti per contestare la pigione iniziale. La contestazione sarebbe giustificata soltanto se il locatario può dimostrare di essersi trovato in stato di necessità e di non aver trovato un’altra soluzione di alloggio ragionevole. Il testo giuridico proposto esprime in generale questa condizione cumulativa. Ai fini della chiarezza, per motivi tecnico-legislativi bisognerebbe soltanto eliminare l’ultima «e» inserita nell’articolo 270 capoverso 1 lettera b, riformulare leggermente il periodo seguente e inserirlo come capoverso 1^bis.

Art. 270

cpv. 1

Il conduttore può contestare innanzi l’autorità di conciliazione, entro 30 giorni dalla consegna della cosa, la liceità della pigione iniziale ai sensi degli articoli 269 e 269a e domandarne la riduzione se:

lett. a sul mercato locale vi è penuria di locali d’abitazione o commerciali; o

lett. b il locatore ha aumentato in modo rilevante la pigione iniziale rispetto a quella precedente per la stessa cosa.

cpv. 1^bis

Il conduttore è tenuto inoltre a dimostrare che è stato costretto a concludere il contratto per necessità personale o familiare.