Rapporto esplicativo

Nella pratica la possibilità di contestare la pigione iniziale ha una ripercussione limitata rispetto al numero dei nuovi contratti di locazione stipulati. Tuttavia, nel singolo caso, il diritto di sottoporre la pigione iniziale a una verifica della liceità, può essere di notevole importanza per la parte contrattuale interessata. Inoltre, si presume che la possibilità di contestazione abbia un effetto preventivo.

L’adeguamento previsto fa sì che le persone che ritengono di aver stipulato un contratto di locazione svantaggioso e che non sono d’accordo con le condizioni possano avviare con ancora meno frequenza rispetto a oggi una procedura per la verifica della liceità della pigione da parte delle autorità di conciliazione o del tribunale civile competente.

Pigioni in uso nella località o nel quartiere

I locatori possono giustificare la pigione iniziale con quella in uso nella località o nel quartiere¹⁰⁴. Allo stesso modo anche i conduttori possono far valere questo criterio nell’ambito di una contestazione della pigione iniziale se sono soddisfatte determinate condizioni. L’adeguamento alle pigioni in uso nella località o nel quartiere può essere anche un motivo con cui giustificare l’aumento delle pigioni nel corso del rapporto di locazione. I locatori, infine, possono far valere le pigioni in uso nella località o nel quartiere per obiettare a una richiesta di riduzione della pigione, purché siano soddisfatti i relativi presupposti per l’applicazione.

Negli ultimi anni le autorità di conciliazione hanno evaso ogni semestre, a livello svizzero, circa 1500-2500 casi che avevano come oggetto l’importo della pigione (pigione iniziale, aumento della pigione, riduzione della pigione). I dati statistici non indicano la frequenza con cui la pigione viene fissata secondo i criteri delle pigioni in uso nella località o nel quartiere.

Si può presumere che nella maggior parte delle procedure di conciliazione i motivi dell’adeguamento al centro della disputa siano, per esempio, il rincaro dei costi (art. 12 OLAL), la modifica del tasso d’interesse di riferimento (art. 12a OLAL) così come le prestazioni suppletive del locatore (art. 14 OLAL) o il criterio di abusività del reddito sproporzionato (art. 269 CO), pertanto le pigioni in uso nella località o nel quartiere sono trattate solo eccezionalmente.

Tra i criteri assoluti per il calcolo della pigione il reddito netto ha la priorità sulle pigioni in uso nella località o nel quartiere¹⁰⁵. Nel caso delle vecchie costruzioni, invece, questa gerarchia è al contrario. Secondo la giurisprudenza del Tribunale federale un immobile è vecchio quando è stato costruito o la sua ultima acquisizione risale almeno a 30 anni prima dell’inizio della locazione¹⁰⁶. Gli oggetti messi a confronto devono essere di proprietà di soggetti diversi, ma possono essere gestiti dalla stessa amministrazione¹⁰⁷.

Secondo la giurisprudenza del Tribunale federale, per il confronto possono essere citati dati statistici ufficiali, che tengono conto dei recenti sviluppi, oppure almeno cinque oggetti paragonabili tra loro in base ai criteri di cui all’articolo 11 capoverso 1 OLAL¹⁰⁸. I dati statistici ufficiali menzionati all’articolo 11 capoverso 4 OLAL devono soddisfare i