Rapporto esplicativo

L’articolo 269a capoverso 2 P-CO consentirà anche in futuro di presentare le prove sulla base di un numero definito di oggetti paragonabili e/o statistiche. Oltre ai dati statistici ufficiali, d’ora in avanti potranno essere presentate anche statistiche elaborate dal settore, che saranno ammesse come mezzi di prova.

5.2.2.9 Art. 269a cpv. 3 P-CO

In base all’articolo 269a capoverso 3 P-CO, la prova che una pigione corrisponde a quella in uso nella località o nel quartiere può essere fornita presentando tre oggetti paragonabili.

Né il vigente articolo 269a lettera a CO né l’articolo 11 OLAL stabiliscono quanti oggetti paragonabili deve presentare la parte che fornisce la prova. La giurisprudenza richiede almeno cinque oggetti paragonabili con caratteristiche uguali a quelle della cosa locata oggetto della disputa per quanto concerne ubicazione, dimensione, attrezzatura, stato ed epoca di costruzione. In questo modo si dovrebbe riuscire a trarre conclusioni sufficientemente fondate⁷⁹. Secondo il Tribunale federale, l’indicazione di tre immobili appartenenti allo stesso proprietario non permette di trarre conclusioni valide sul livello generale delle pigioni nel quartiere. Il Tribunale federale ha affermato che non si può dedurre che le pigioni degli appartamenti in oggetto corrispondono alle pigioni in uso nel quartiere ai sensi dell’articolo 269a lettera a CO⁸⁰. Gli appartamenti presentati per il confronto devono trovarsi in edifici diversi o avere proprietari diversi⁸¹. Per quanto riguarda le abitazioni con proprietari diversi gestiti dalla stessa amministrazione, il Tribunale federale si è dichiarato contrario all’adozione di un approccio restrittivo⁸².

In un caso in cui si trattava di sollevare dubbi sulla presunzione di fatto dell’abusività della pigione iniziale, il Tribunale federale ha stabilito che in determinate circostanze può essere sufficiente che il locatore presenti «soltanto» tre o quattro oggetti per il confronto. Questi oggetti vengono presentati per suscitare dubbi fondati sulla presunzione del carattere abusivo della pigione iniziale. Nella situazione citata, per il Tribunale federale sono sufficienti solo tre o quattro oggetti per il confronto se in aggiunta viene presentata una statistica, anche se non soddisfa completamente i requisiti della OLAL, oppure vi sono altri fattori che danno un’idea delle pigioni in uso nella località o nel quartiere⁸³.

La pigione in uso nella località o nel quartiere deve essere accertata in base alle pigioni per locali d’abitazione e commerciali paragonabili alla cosa locata per ubicazione, dimensione, attrezzatura, stato ed epoca di costruzione. Per tenere conto di tutti i criteri è necessario che le prove vengano presentate in modo accorto e scrupoloso. Alla luce di questo, anche sulla base di soli tre oggetti per il confronto è possibile formulare affermazioni affidabili e trarre conclusioni fondate. Anche in base alla giurisprudenza attuale tre oggetti paragonabili costituiscono un campione rappresentativo. La riduzione da cinque, come stabilito dalla giurisprudenza, a tre oggetti paragonabili tramite la legge riduce l’onere richiesto sia alla parte tenuta a presentare le prove sia ai tribunali. Un altro effetto dovrebbe essere l’accelerazione dei processi.