Rapporto esplicativo

diritti dei conduttori e le pigioni potrebbero aumentare. In una fase di penuria di abitazioni i conduttori rischierebbero di dover accettare pigioni elevate e di non potersi difendere. Inoltre, la situazione è aggravata anche dalle notevoli ripercussioni che stanno avendo sulla situazione dei conduttori i recenti sviluppi, i prezzi dell’energia in aumento e la relativa crescita dei costi accessori nonché l’aumento del tasso di riferimento ipotecario. Un adeguamento di questo tipo esclusivamente a favore dei locatori mette quindi a rischio l’equilibrio tra gli interessi.

5.2 Commento all’articolo 269a P-CO relativo alle eccezioni al carattere abu-

sivo delle pigioni

5.2.1 Osservazioni preliminari

Il progetto è stato redatto, tra l’altro, in adempimento dell’iniziativa parlamentare Egloff 17.493 «Criteri comprovabili per determinare le pigioni in uso in una località o in un quartiere» del 29 settembre 2017 e riguarda la regolamentazione delle eccezioni al carattere abusivo delle pigioni. Lo stesso giorno sono state depositate altre due iniziative parlamentari relative alla definizione delle pigioni. L’iniziativa parlamentare 17.491 del consigliere nazionale Olivier Feller Aggiornare le modalità di calcolo del reddito ammissibile nel diritto della locazione⁴² prevedeva un’integrazione all’articolo 269 CO contenente una regola relativa alle pigioni abusive. Questi adeguamenti non sono stati attuati in quanto il 15 dicembre 2020 il Consiglio degli Stati ha deciso di non dare seguito all’iniziativa. Il 26 ottobre 2020 il Tribunale federale ha modificato la sua prassi per il calcolo del reddito netto⁴³. Riferendosi a questa sentenza, la mozione 22.4448 del consigliere agli Stati Stefan Engler Maggiore certezza giuridica nel diritto di locazione⁴⁴ invitava il Consiglio federale a presentare una regolamentazione in merito a una delle questioni non affrontate dal Tribunale federale. Il 16 marzo 2023 il Consiglio degli Stati ha deciso di trasmettere la mozione per esame alla commissione competente. Il 26 giugno 2023 la CAG-S ha sentito diversi esperti e deciso all’unanimità l’accoglimento della mozione citata⁴⁵, che è stata in seguito accolta dal Consiglio degli Stati il 28 settembre 2023. L’iniziativa parlamentare 17.492 dell’attuale consigliere agli Stati e allora consigliere nazionale Daniel Fässler Rafforzare l’equivalenza delle norme legali sulle pigioni⁴⁶ prevedeva l’integrazione di un articolo 269a^bis, in base al quale i criteri di cui agli articoli 269 e 269a CO dovevano essere equivalenti. Questa iniziativa parlamentare è stata ritirata il 4 luglio 2018 e pertanto liquidata.

Il 29 settembre 2017 sono state depositate tre iniziative parlamentari che avevano come oggetto un adeguamento di entrambi gli articoli della lettera A. (Pigioni abusive) del Capo secondo: Della protezione dalle pigioni abusive e da altre pretese abusive del locatore in materia di locazione di locali d’abitazione e commerciali. L’iniziativa parlamentare 17.493 si trova ancora in fase di attuazione. Tuttavia, in base alla sentenza del Tribunale federale 147 III 14 nonché alla mozione 22.4448, la questione del reddito netto ammissibile e quindi quanto richiesto dall’iniziativa parlamentare 17.491 sono oggetto di discussioni nell’ambito della prassi giudiziaria, della dottrina giuridica e della legislazione.