Rapporto esplicativo

5.2.5.2 Articolo 11 OLAL Pigioni in uso nella località o nel quartiere

L’articolo 11 capoverso 1 OLAL stabilisce che per il calcolo delle pigioni in uso nella località o nel quartiere ai sensi dell’articolo 269a lettera a CO sono determinanti le pigioni di locali d’abitazione o commerciali paragonabili alla cosa locata per ubicazione, dimensione, attrezzatura, stato ed epoca di costruzione.

I periodi introduttivi dell’articolo 269a capoverso 2 P-CO corrispondono quasi alla lettera all’articolo 11 capoverso 1 OLAL. In altre parole, la regola riportata nell’ordinanza viene inserita nella legge e quindi sancita a un livello superiore nella gerarchia delle norme⁹¹. L’inserimento della regolamentazione nella legge ha effetti sull’attività legislativa. Le ordinanze possono essere modificate più rapidamente e adeguate ai cambiamenti delle circostanze che si verificano⁹². L’articolo 11 capoverso 1 OLAL, tuttavia, non è mai stato modificato dall’entrata in vigore il 1° luglio 1990. Con l’attuazione del progetto (in base all’iniziativa parlamentare e in conformità con la variante) rimarranno a diversi livelli normativi regolamentazioni dello stesso tenore. In base alla gerarchia delle norme il testo dell’articolo 11 capoverso 1 OLAL deve essere controllato.

Il processo per la regolamentazione dei criteri per le pigioni in uso nella località o nel quartiere inseriti nell’articolo relativo alle eccezioni al carattere abusivo delle pigioni non è nuovo. L’articolo 15 lettera a DAL stabiliva che di norma le pigioni non sono abusive se rispettano le pigioni in uso nella località o nel quartiere per locali d’abitazione e commerciali comparabili tenendo conto di ubicazione, attrezzatura, stato della cosa locata ed epoca di costruzione⁹³⁹⁴. Anche la suddivisione dell’articolo per quanto riguarda le eccezioni al carattere abusivo delle pigioni non è nuova. A far data dal 7 luglio 1977 l’articolo 15 DAL è stato integrato con un secondo capoverso, anche questo riguardante le pigioni in uso nella località o nel quartiere⁹⁵ e con lo stesso scopo del vigente articolo 11 capoverso 3 OLAL.

L’articolo 269a capoverso 2 lettera c stabilisce che costituiscono mezzi di prova ammessi i dati statistici ufficiali o elaborati dal settore sufficientemente differenziati. Tale disposizione va quindi oltre il vigente articolo 11 capoverso 4 OLAL secondo cui si devono prendere in considerazione le statistiche ufficiali. Si pone quindi la questione se l’articolo 11 capoverso 4 OLAL debba essere stralciato.

Oltre a questi punti materiali, vi è anche la necessità di un adeguamento formale. Per quanto attiene al confronto tra pigioni di locali commerciali, l’articolo 11 capoverso 2 OLAL fa esplicito riferimento all’articolo 269a lettera a CO. È necessario valutare un adeguamento di tipo redazionale, tanto più che l’articolo 269a CO in base al progetto contiene un elenco con una lettera a sia al capoverso 1 sia al capoverso 2.