Rapporto esplicativo

In questo modo si chiarisce che la condizione cumulativa dello stato di necessità deve essere soddisfatta sia in caso di penuria di abitazioni ai sensi della lettera a sia in caso di aumento della pigione ai sensi della lettera b.

4.1.1.2 Variante

Richiedere che vi sia stato contemporaneamente sia uno stato di necessità sia una penuria di abitazioni sul mercato o un aumento rilevante della pigione, così come indicato nel testo dell’iniziativa e nella motivazione, costituisce un grosso ostacolo alla contestazione della pigione iniziale. In particolare, di fatto esclude da una verifica della pigione iniziale i conduttori in una buona posizione economica, in quanto questi di solito dispongono di un’altra soluzione di alloggio ragionevole. Questa variante prevede quindi che, nel caso di un aumento rilevante della pigione rispetto a quella precedente, per la contestazione della pigione iniziale non debba sussistere uno stato di necessità.

Art. 270

cpv. 1

Il conduttore può contestare innanzi l’autorità di conciliazione, entro 30 giorni dalla consegna della cosa, la liceità della pigione iniziale ai sensi degli articoli 269 e 269a e domandarne la riduzione se:

lett. a. sul mercato locale vi è penuria di locali d’abitazione o commerciali e il conduttore è stato costretto a concludere il contratto per necessità personale o familiare; o

lett. b il locatore ha aumentato in modo rilevante la pigione iniziale rispetto a quella precedente per la stessa cosa.

4.1.2 17.493 Criteri comprovabili per determinare le pigioni in uso in una loca-

lità o in un quartiere

4.1.2.1 Attuazione secondo l’iniziativa

All’articolo 269 CO, come riportato nel titolo marginale, viene definita la regola in base alla quale una pigione può essere considerata abusiva. L’articolo 269a, come riportato nel titolo marginale, contiene le eccezioni ed elenca, in modo non esaustivo («segnatamente»), diversi casi in cui la pigione non è da considerarsi abusiva. Secondo l’articolo 269a lettera a CO, non sono di regola abusive le pigioni che sono nei limiti di quelle in uso nella località o nel quartiere. L’articolo 11 OLAL contiene le prescrizioni esecutive in materia di pigioni in uso nella località o nel quartiere. Nella motivazione dell’iniziativa parlamentare viene fatto riferimento all’onere elevato che devono sostenere sia la parte tenuta a fornire la prova sia le autorità di conciliazione e i giudici che devono valutarla. I requisiti fissati dalla giurisprudenza sembrano rendere praticamente impossibile dimostrare le pigioni in uso nella località o nel quartiere. Attuando il testo depositato la praticabilità dovrebbe aumentare.

Il capoverso 1 proposto corrisponde all’articolo 269a CO in vigore e contiene quindi tutte le eccezioni al carattere abusivo. I capoversi successivi riguardano esclusivamente le pigioni in uso nella località o nel quartiere.

La parte introduttiva del previsto articolo 269a capoverso 2 P-CO corrisponde al vigente articolo 11 capoverso 1 OLAL. La lettera a dovrà ora specificare il criterio per il confronto in base all’epoca di costruzione. Gli edifici costruiti prima del 1930 sono paragonabili tra loro. Gli edifici costruiti dopo il 1930, invece, sono paragonabili tra loro se sono stati costruiti a distanza di non più di 20 anni l’uno dall’altro. In questo modo si fa chiarezza e si garantisce dunque anche la certezza del diritto. In pratica, non viene lasciato più alcuno spazio all’interpretazione: la giurisprudenza del Tribunale federale viene incorporata nella legge e in parte anche concretizzata. La giurisprudenza 12/36