Rapporto esplicativo

La verifica della pigione iniziale avviene in questo caso applicando il cosiddetto metodo assoluto e si basa sui criteri del reddito netto ai sensi dell’articolo 269 CO o del reddito lordo ai sensi dell’articolo 269a lettera c CO o sulla pigione in uso nella località o nel quartiere ai sensi dell’articolo 269a lettera a CO. Dalla verifica può risultare che già la pigione pagata dal precedente conduttore per lo stesso oggetto locativo era abusiva. Secondo la prassi del Tribunale federale, in questo caso la pigione iniziale ammessa può essere ridotta a un importo inferiore a quello in vigore in base al precedente contratto di locazione.⁴¹

5.1.2 Commento all’articolo 270 P-CO conforme al testo dell’iniziativa parla-

mentare 16.451

Come esposto, ai sensi del diritto vigente la pigione iniziale può essere contestata in tre casi alternativi: se il conduttore è stato costretto a concludere il contratto per necessità personale o familiare (art. 270 cpv. 1 lett. a CO), se è stato costretto a concludere il contratto a causa della situazione del mercato locale dell’alloggio (art. 270 cpv. 1 lett. a CO) o se la pigione è stata aumentata in modo rilevante rispetto a quella richiesta al precedente conduttore (art. 270 cpv. 1 lett. b CO). Il diritto di contestazione sussiste se è soddisfatta una di queste tre condizioni alternative.

L’articolo 270 P-CO prevede che per la contestazione della pigione iniziale deve sussistere in ogni caso una situazione di necessità personale o familiare e che, in aggiunta, deve essere soddisfatta un’ulteriore condizione, ovvero o la costrizione alla stipula del contratto a causa della situazione del mercato locale dell’alloggio o un aumento rilevante rispetto alla pigione precedente. Se non è soddisfatta una delle ultime due condizioni, la sola prova della situazione di necessità non è sufficiente a fondare il diritto di contestazione.

In questo modo viene rafforzato il principio del rispetto dei contratti (pacta sunt servanda) e il diritto di contestazione viene concesso esclusivamente in casi qualificati, nei quali vi è sia un elemento oggettivo, in base al quale si può affermare con una certa probabilità che sia stata concordata una pigione abusiva, sia un elemento soggettivo, mediante il quale viene dimostrato che al momento della conclusione del contratto vi era una situazione personale di costrizione. Se entrambi questi elementi sono soddisfatti in modo cumulativo, allora è possibile procedere alla contestazione della pigione iniziale e quindi alla verifica della liceità della pigione stessa.

5.1.3 Commento all’articolo 270 P-CO conforme alla variante

La variante presentata si differenzia dall’adeguamento della legge in base al testo dell’iniziativa in quanto, nel caso di un aumento rilevante della pigione rispetto a quella precedente, per la contestazione della pigione iniziale non è necessario provare un ulteriore stato di necessità. Un aumento rilevante giustifica quindi in ogni caso il diritto di contestazione. Per contro, in caso di costrizione alla stipula del contratto a causa della situazione del mercato dell’alloggio locale - così come nella variante basata sul testo dell’iniziativa - deve sussistere sempre anche l’elemento qualificante della situazione di necessità personale o familiare.

5.1.4 Posizione della minoranza

Una minoranza si è espressa a favore della non entrata in materia sia sull’adeguamento conformemente all’iniziativa parlamentare che su quello in base alla variante. Entrambi gli adeguamenti dell’articolo 270 CO proposti ridurrebbero, secondo la minoranza, le possibilità di contestare le pigioni iniziali. In questo modo si limiterebbero i