Rapporto esplicativo

ben il 25 per cento delle uscite delle economie domestiche con un reddito mensile compreso tra i 4000 e i 6000 franchi al mese e il 35 per cento di quelle con un reddito inferiore a 4000 franchi (risposta alla domanda 19.5599).

4.2 Attuazione

L’articolo 270 P-CO, sia nella versione conforme al testo dell’iniziativa parlamentare sia nella sua variante, prevede un inasprimento dei requisiti per esercitare il diritto a contestare la pigione iniziale. L’attuazione competerà in primo luogo a conduttori e locatori. In caso di contenzioso, l’applicazione del nuovo diritto spetterà alle autorità di conciliazione in materia di locazione e ai tribunali civili. Non sono emerse questioni concrete legate all’attuazione.

5 Commento ai singoli articoli

5.1 Commento all’articolo 270 P-CO in merito alla pigione iniziale

5.1.1 Osservazioni preliminari

Il progetto è stato redatto, tra l’altro, in adempimento dell’iniziativa parlamentare Egloff 16.451 «Per la buona fede nel diritto di locazione. Contestazione della pigione iniziale soltanto in caso di stato di necessità del locatario» e concerne i requisiti per la contestazione della pigione iniziale.

Secondo la regolamentazione vigente, per contestare la pigione iniziale il conduttore deve dimostrare di essere stato costretto a concludere il contratto di locazione per necessità personale o familiare o a causa della situazione del mercato locale oppure che la pigione è stata aumentata in modo rilevante rispetto a quella precedente per la stessa cosa. La penuria di abitazioni e di locali commerciali può essere in linea di principio dimostrata mediante dati statistici ufficiali, purché siano aggiornati ed elaborati sulla base di rilevazioni affidabili e sufficientemente differenziate³⁷. Nel caso in cui non siano disponibili dati statistici affidabili sulla percentuale del patrimonio abitativo disponibile nel momento in oggetto, il conduttore ha comunque la possibilità di adempiere in altro modo al proprio obbligo di provare che si trovava in una situazione di necessità, ovvero provando i notevoli sforzi profusi invano nella ricerca di un’abitazione³⁸.

La condizione relativa alla situazione del mercato locale è soddisfatta in caso di penuria di abitazioni. In base alla giurisprudenza del Tribunale federale, in questo caso non è necessario che il conduttore provi gli sforzi profusi invano³⁹.

Secondo quanto stabilito dalla giurisprudenza del Tribunale federale sussiste un aumento rilevante della pigione rispetto a quella precedente per la stessa cosa nel caso di un adeguamento verso l’alto pari almeno al 10 per cento⁴⁰.

L’articolo 270 CO riguarda il diritto di contestazione in quanto tale. Soltanto nel caso in cui sussista il diritto di contestazione e venga fatto valere, così come previsto dal capoverso 1, entro il termine vigente di 30 giorni dalla consegna della cosa, un’autorità di conciliazione o un giudice possono occuparsi della questione e stabilire la liceità o meno della pigione iniziale.