Rapporto esplicativo

o trascurato⁶⁸. Determinante in questo caso è la manutenzione spettante al locatore⁶⁹. Il Tribunale federale, ad esempio, ha messo a confronto gli impianti elettrici, i bagni o le facciate e ha indicato se si trattava di impianti vecchi e se a un certo punto sono stati effettuati dei lavori⁷⁰. Con la definizione a livello di legge di tre categorie (semplice, buono e molto buono) i due criteri stato e attrezzatura vengono unificati aumentando le possibilità di confronto.

Per quanto riguarda singole caratteristiche, il giudice può compensare le proprietà mancanti secondo il suo libero apprezzamento tenendo conto di proprietà di altro genere, supplementari o di valore superiore. L’articolo 4 del Codice civile (CC)⁷¹ prevede che, quando la legge si rimette al suo prudente criterio, il giudice è tenuto a decidere secondo il diritto e l’equità. La legge può indicare di rimettersi all’apprezzamento di un giudice quando risulta necessario tenere in considerazione una situazione specifica per evitare risultati inaccettabili⁷². Il locatore ed eventualmente anche il conduttore possono influire sullo stato e l’attrezzatura. Il fatto che il giudice possa tenere conto di proprietà di valore superiore facilita la fornitura delle prove da parte di quei locatori che hanno investito in determinati parti dell’oggetto locato. Per quanto riguarda il criterio dell’ubicazione, sul quale il locatore e il conduttore hanno un influsso limitato o nullo, la giurisprudenza richiede che gli oggetti locati indicati come riferimenti presentino vantaggi simili (p. es. dintorni, infrastrutture) o elementi di disturbo paragonabili (p. es. inquinamento acustico, odori)⁷³. Il Tribunale federale non ha tuttavia escluso una valutazione da parte del giudice dei vantaggi e degli svantaggi dell’appartamento oggetto della disputa nel loro complesso⁷⁴.

Il fatto che il giudice possa procedere a una compensazione per quanto attiene allo stato e all’attrezzatura, come espressamente indicato nella legge, fa sì che la comparabilità sia ammessa in più fattispecie rispetto al passato e questo a vantaggio della parte su cui grava l’onere della prova.

5.2.2.7 Art. 269a cpv. 2 lett. c P-CO

Il capoverso 2 lettera c consente di provare la pigione in uso nella località o nel quartiere in base a dati statistici ufficiali o elaborati dal settore sufficientemente differenziati. Rispetto all’articolo 11 capoverso 4 OLAL in vigore, che ammette che le prove si basino su statistiche ufficiali, si tratta di una semplificazione per la parte a cui incombe l’onere della prova. La possibilità di fornire le prove tramite statistiche ufficiali era stata introdotta con la OLAL. Ora però la legge richiede che le statistiche presentate soddisfino uno specifico requisito, ovvero devono essere sufficientemente differenziate.