Rapporto esplicativo

Compendio

Con il presente progetto s’intendono attuare le seguenti due iniziative parlamentari volte alla modifica del diritto di locazione:

- iniziativa parlamentare Egloff 16.451. Per la buona fede nel diritto di locazione. Contestazione della pigione iniziale soltanto in caso di stato di necessità del locatario;

- iniziativa parlamentare Egloff 17.493. Criteri comprovabili per determinare le pigioni in uso in una località o in un quartiere.

Situazione iniziale

La Commissione degli affari giuridici del Consiglio nazionale propone di attuare mediante un unico progetto di atto normativo le richieste di entrambe le iniziative parlamentari su determinate questioni inerenti al diritto di locazione. Il progetto prevede adeguamenti nell’ambito della contestazione della pigione iniziale nonché concernenti la valutazione del carattere abusivo della pigione in base alle pigioni in uso in una località o in un quartiere.

Per entrambi gli adeguamenti, oltre alla soluzione e alla motivazione proposte con la rispettiva iniziativa parlamentare, viene presentata anche un’altra proposta di regolamentazione sotto forma di una variante alternativa di minore portata.

Contenuto del progetto

Secondo il diritto vigente, se sono adempiute determinate condizioni, il conduttore di un’abitazione o di un locale commerciale può contestare la liceità della pigione iniziale entro 30 giorni dalla consegna della cosa (art. 270 cpv. 1 CO). Se vi è penuria di abitazioni, in base alla giurisprudenza del Tribunale federale, il conduttore può contestare la pigione iniziale anche se non è stato costretto a concludere il contratto da uno stato di necessità. L’adeguamento mira a inasprire i requisiti per la contestazione della pigione iniziale: oltre alla situazione di penuria sul mercato di locali d’abitazione o commerciali o all’aumento rilevante della pigione iniziale rispetto a quella precedente per la stessa cosa, il conduttore deve sempre essere stato costretto a concludere il contratto per necessità personale o familiare. La variante proposta prevede un inasprimento meno marcato dei requisiti e si differenzia in quanto, nel caso di un aumento rilevante della pigione iniziale rispetto a quella precedente, per la contestazione non è necessario che il contratto sia stato concluso per necessità personale o familiare. Tale necessità dovrebbe sussistere soltanto in caso di penuria sul mercato di locali d’abitazione o commerciali.

Secondo l’articolo 269a lettera a CO, non sono di regola abusive le pigioni che sono nei limiti di quelle in uso nella località o nel quartiere. Per provare che una pigione corrisponde a quella in uso nella località o nel quartiere, la vigente giurisprudenza del Tribunale federale richiede che vengano presentati cinque diversi oggetti locativi paragonabili con l’oggetto locativo in esame per ubicazione, dimensione, attrezzatura, stato ed epoca di costruzione. Presentare questa prova è spesso difficile, se non impossibile. Con l’adeguamento proposto diventerà più semplice provare che una pigione corrisponde a quella in uso nella località o nel quartiere, in quanto saranno sufficienti tre oggetti locativi paragonabili e le proprietà mancanti potranno essere compensate dal giudice tenendo conto di altre proprietà della cosa locata. Inoltre, determinate caratteristiche sono classificate in categorie e sono ammessi dati statistici elaborati dal settore. Nella variante viene proposto che le proprietà mancanti non siano compensate dal giudice tenendo conto di altre caratteristiche dell’oggetto locativo.