Rapporto esplicativo

di ultima istanza ha reputato paragonabili tra loro gli immobili dei primi due decenni del XX secolo³⁰. In un secondo momento è stato stabilito che, nel caso in cui la costruzione sia avvenuta a più di 20 anni di distanza, gli oggetti non sono più paragonabili.³¹

La lettera b del secondo capoverso disciplina la valutazione dei criteri stato e attrezzatura in base a tre categorie (semplice, buono e molto buono). Inoltre, al giudice viene concessa la facoltà di provvedere a compensare le proprietà mancanti per determinate caratteristiche tenendo conto di proprietà di altro genere, supplementari o di valore superiore. La giurisprudenza relativa al diritto vigente valuta lo stato dall’impressione generale. Nella valutazione si tiene conto anche dello stato di manutenzione di impianti tecnici, pavimenti, infissi, bagni e altri elementi di un appartamento, stabilendo se il loro stato di manutenzione è superiore alla media, da medio a buono o se sono in cattive condizioni o persino trascurati³². Il criterio dell’attrezzatura valuta lo standard di costruzione e l’infrastruttura dei locali locati. Gli elementi soggettivi di un appartamento, secondo quanto stabilito dalla giurisprudenza, sono valutati dal punto di vista del comfort³³. La nuova regolamentazione chiarisce il modo in cui devono essere applicati i criteri stato e attrezzatura. L’apprezzamento del giudice per quanto riguarda la compensazione delle proprietà mancanti mediante proprietà di altro genere serve a rendere più facile il confronto e, in ultima istanza, la prova che la pigione corrisponde a quella in uso nella località o nel quartiere nei casi in cui in base alla giurisprudenza vigente sarebbero negati.

Diversamente da quanto disposto dal vigente articolo 11 capoverso 4 OLAL, l’articolo 269a capoverso 2 lettera c P-CO conforme all’iniziativa parlamentare prevede che le pigioni in uso nella località o nel quartiere possano essere provate non soltanto tramite dati statistici ufficiali, ma anche mediante statistiche elaborate dal settore. In questo modo la parte tenuta a fornire la prova dovrà sostenere un onere minore. In base alla giurisprudenza relativa al diritto vigente, i dati statistici ufficiali devono soddisfare i requisiti di cui all’articolo 11 capoverso 1 OLAL³⁴. Le facilitazioni previste per i criteri epoca di costruzione, stato e attrezzatura dovrebbero portare anche a un allentamento dei requisiti previsti per i dati statistici.

L’articolo 269a capoverso 3 P-CO stabilisce che le pigioni in uso in una località o in un quartiere possono essere provate presentando tre oggetti locativi paragonabili. La giurisprudenza relativa al diritto vigente richiede almeno cinque oggetti paragonabili per poter trarre delle conclusioni sufficientemente fondate³⁵. La riduzione del numero di oggetti paragonabili proposta dall’iniziativa parlamentare semplifica la presentazione delle prove riducendo l’onere della parte tenuta a presentare la prova nonché delle autorità di conciliazione e dei giudici.

1. (capoverso 1, corrisponde al testo attuale dell’articolo 269a)