Rapporto esplicativo

5.2.2.4 Art. 269a cpv. 2 P-CO

In base all’articolo 269a capoverso 2 P-CO, per il calcolo delle pigioni in uso nella località o nel quartiere ai sensi del capoverso 1 lettera a sono determinanti le pigioni di locali d’abitazione o commerciali paragonabili alla cosa locata per ubicazione, dimensione, attrezzatura, stato ed epoca di costruzione. Il testo corrisponde a quello dell’articolo 11 capoverso 1 OLAL.

Come previsto dal diritto vigente, per il calcolo sia delle pigioni in uso nella località sia di quelle in uso nel quartiere ci si basa su determinati criteri menzionati esplicitamente. Nella versione tedesca attualmente in vigore, questo fatto è messo in evidenza mediante l’utilizzo dell’espressione «pigioni in uso nella località e nel quartiere» («orts- und quartierübliche Mietzinse») nel titolo marginale dell’articolo 11 OLAL e nell’articolo 11 capoverso 1 OLAL. Per contro, la formulazione «pigioni in uso nella località o nel quartiere» («orts- oder quartierübliche Mietzinse») nel capoverso 1 dell’articolo 269a CO vigente indica che la pigione in uso in una località o quella in uso in un quartiere sono da sole sufficienti a far sì che una pigione non sia abusiva. Questo dettaglio linguistico è importante segnatamente nel caso delle pigioni in uso in un quartiere di una città con svariati quartieri. In questo caso non è richiesto che la pigione in uso nel quartiere sia in uso nella località o che una pigione in uso nella località venga utilizzata come valore di riferimento.

Alle nuove lettere dalla a alla c del capoverso 2 la legge contiene considerazioni relative agli elementi per fornire le prove. Le lettere a - c non riguardano l’ubicazione e la dimensione, che devono essere prese in considerazione per la definizione della pigione in uso nella località o nel quartiere. Di conseguenza, entrambi questi criteri potranno continuare a essere utilizzati secondo il diritto vigente. Spetterà alla giurisprudenza futura stabilire se l’adeguamento della regola ha in generale effetti indiretti sulla fornitura delle prove relative a ubicazione e dimensioni.

5.2.2.5 Art. 269a cpv. 2 lett. a P-CO

L’articolo 269a capoverso 2 lettera a P-CO prevede che, per quanto concerne l’epoca di costruzione, gli oggetti locativi all’interno di edifici costruiti prima del 1930 siano paragonabili tra loro (n. 1). Gli oggetti locativi che si trovano all’interno di edifici costruiti dopo il 1930 sono paragonabili con edifici costruiti 20 anni prima o dopo (n. 2). Questa precisazione nel testo di legge costituirebbe una novità sia rispetto al vigente articolo 269a lettera a sia rispetto al vigente articolo 11 OLAL. In passato erano stati i tribunali a definire gli intervalli temporali per il criterio dell’epoca di costruzione.

In una sentenza di principio era stato ammesso che gli edifici che erano stati costruiti nei primi due decenni del XX secolo erano paragonabili tra loro⁵⁹. Successivamente, il Tribunale federale ha escluso dal confronto i locali in edifici costruiti più di 20 anni prima o dopo rispetto all’edificio in questione⁶⁰. Il Tribunale ha ritenuto che un allentamento di questa regola non si giustificasse. Per motivi di prevedibilità del diritto e di parità di trattamento è stato ritenuto opportuno un certo schematismo⁶¹. Con l’introduzione di un intervallo di tempo specifico di 20 anni prima o dopo per l’applicazione del criterio dell’epoca di costruzione viene codificata la giurisprudenza del Tribunale federale e tenuta in considerazione la questione della certezza del diritto. La comparabilità degli edifici che sono stati costruiti prima del 1930 tiene conto del fatto che circa il 70 per cento degli edifici a uso abitativo in Svizzera sono stati edificati dopo il 1945 e