Rapporto esplicativo

soltanto da alcuni edifici o caseggiati. Secondo la valutazione del Tribunale federale non vi è motivo di interpretare in maniera più restrittiva il concetto di quartiere di cui all’articolo 269a lettera a CO. In particolare, il significato di questo termine non può essere ridotto a un complesso architettonico corrispondente. Dal testo dell’articolo 11 capoverso 1 OLAL il Tribunale federale ha inoltre dedotto che un quartiere può occupare una determinata superficie ed essere eterogeneo⁵⁵. In molti casi può essere determinante la suddivisione amministrativa di una città o la divisione in quartieri storici. Secondo il parere del Tribunale federale sono tuttavia possibili delle eccezioni nel caso in cui un oggetto locativo si trovi al confine di due quartieri. Il Tribunale federale ritiene che non possa essere stabilita una regola generale. I confini dipendono sostanzialmente dalla situazione effettiva e dalla storia del luogo⁵⁶.

L’articolo 269a lettera a CO e l’articolo 269a capoverso 1 lettera a P-CO, nella versione tedesca, francese e italiana, citano la pigione «in uso nella località o nel quartiere». Conformemente a quanto indicato da HIGI/WILDISEN, invece della pigione in uso nella località viene preso come riferimento la pigione in uso nel quartiere quando la località in cui si trova la cosa locata comprende più quartieri⁵⁷. Al contrario, si può fare riferimento all’uso nella località nel caso in cui, ai sensi della definizione data, il quartiere corrisponde a un territorio molto piccolo⁵⁸.

Il progetto, sia nella versione conforme all’iniziativa parlamentare 17.493 sia nella variante, non contiene modifiche per quanto riguarda il significato di pigione in uso nella località o nel quartiere. I responsabili dell’applicazione del diritto potranno, tenendo conto del nuovo testo di legge, adeguare la definizione alle circostanze effettive del caso specifico.

5.2.2.3 Art. 269a cpv. 1 P-CO

L’articolo 269a CO in vigore comprende un capoverso con un elenco non esaustivo di fattispecie che, se soddisfatte, comportano che le pigioni non sono di regola abusive. Tra queste, alla lettera a è citato il caso delle pigioni che sono nei limiti di quelle in uso nella località o nel quartiere. Inoltre, di regola non sono abusive segnatamente le pigioni che sono giustificate dal rincaro dei costi o da prestazioni suppletive del locatore (lett. b), ove trattasi di costruzioni recenti, sono nei limiti del reddito lordo compensante i costi (lett. c), servono esclusivamente a compensare una riduzione della pigione accordata precedentemente nell’ambito di una ridistribuzione dei costi usuali di finanziamento e sono fissate in un piano di pagamento previamente comunicato al conduttore (lett. d), garantiscono unicamente il potere d’acquisto del capitale, sopportante i rischi (lett. e), non eccedono i canoni raccomandati nei contratti-quadro di locazione di associazioni di locatori e inquilini o di organizzazioni che tutelano analoghi interessi (lett. f). L’articolo 15 DAL disciplinava già tutte le fattispecie nelle quali di regola le pigioni non sono abusive mediante un elenco non esaustivo.

Le integrazioni conseguenti all’attuazione del progetto comportano una nuova suddivisione dell’articolo 269a P-CO in tre capoversi. Il testo dell’articolo 269a CO attualmente in vigore in futuro costituirà il capoverso 1.

Il nuovo capoverso 1 contiene tutte le fattispecie nelle quali di regola le pigioni non sono abusive. L’ordine e il carattere non esaustivo dell’elenco non cambiano.