Rapporto esplicativo

3. Per provare che una pigione corrisponde a quella in uso in una località o in un quar-

tiere sono sufficienti tre cose locate paragonabili.

4.1.3 Posizioni della minoranza

Una minoranza dei membri della Commissione respinge il progetto e propone di non entrare in materia. Ritiene infatti che le modifiche adottate intacchino il fulcro della protezione dei conduttori contro le pigioni abusive.

Secondo la minoranza con questa contro-riforma si abolirebbe di fatto il principale strumento giuridico che concretizza il mandato costituzionale di emanare prescrizioni contro gli abusi nel settore locativo, in particolare contro le pigioni abusive (art. 109 cpv. 1 della Costituzione federale [Cost.]³⁶). Le modifiche adottate prevedono un cambiamento radicale di paradigma e invertono la logica del sistema stabilito nella Costituzione: l’abuso non è più considerato commesso dal locatore che tenta di trarre vantaggio dalla penuria di abitazioni sul mercato, bensì dal conduttore che contesta una pigione troppo elevata, che è costretto ad accettare a causa della penuria di abitazioni. Nella motivazione dell’iniziativa parlamentare si afferma che «il principio della buona fede che vige nel diritto contrattuale è in tal modo pregiudicato».

La minoranza sostiene inoltre che le attuali condizioni richieste per determinare il livello della pigione in uso in un quartiere sono quelle minime affinché questo concetto continui ad avere senso. È infatti sufficiente presentare cinque oggetti locativi paragonabili a fronte di cinque criteri di comparazione per stabilire le pigioni in uso nel quartiere. La semplificazione proposta svuoterebbe il concetto di ogni significato e permetterebbe di considerare non abusive pigioni che non corrispondono assolutamente a quelle in uso nel quartiere. Basterebbe infatti selezionare tre alloggi tra i più cari del settore perché la relativa pigione sia considerata quella in uso nel quartiere, trasformando così l’abuso in norma.

Secondo la minoranza questa modifica agevolerà inoltre notevolmente le disdette per motivi economici. Si ricorda che, in una decisione controversa, il Tribunale federale ha ritenuto che il locatore potesse disdire il contratto di locazione adducendo quale motivo la propria intenzione di rilocare la cosa a terzi chiedendo una pigione più elevata, a condizione che tale pigione non fosse abusiva. Se il Tribunale federale confermasse la propria giurisprudenza dopo l’attuazione della contro-riforma in esame, vi è motivo di temere che numerosi contratti di locazione siano disdetti per questa ragione. Ritenuto che, una volta confermata la disdetta e rilocata l’abitazione, il tribunale non avrebbe la possibilità di verificare se la nuova pigione corrisponde a quella comunicata nell’ambito della procedura giudiziaria, non si può escludere che il progetto in esame contribuisca fortemente ad alimentare la spirale dell’aumento delle pigioni. In tal caso le ripercussioni negative delle due modifiche sui conduttori sarebbero indubbiamente destinate a sommarsi: facilitare le disdette, rilocare chiedendo una pigione abusiva, impedire la contestazione della pigione iniziale.

La minoranza sottolinea altresì che l’aumento delle pigioni ha un impatto negativo sulla società: da un punto di vista economico e sociale, riduce infatti il potere di acquisto della popolazione e aumenta i costi a carico delle aziende conduttrici; inoltre, in generale, contribuisce alla crescita dell’inflazione. Le pigioni incidono nella misura del 19,3 per cento nell’Indice nazionale dei prezzi al consumo ma, in media, rappresentano