Rapporto esplicativo

5.2.2.10 Disposizioni di esecuzione

Le disposizioni di esecuzione relative alle pigioni in uso nella località o nel quartiere sono contenute nell’articolo 11 OLAL. Due capoversi non sono direttamente interessati dal progetto a livello materiale di contenuto.

Per quanto riguarda i locali commerciali, secondo l’articolo 11 capoverso 2 OLAL il confronto ai sensi dell’articolo 269a lettera a CO può essere effettuato utilizzando i prezzi al metro quadrato di oggetti uguali in quartieri simili⁸⁴. In base alla valutazione effettuata dal Tribunale federale, spesso la pigione dei locali commerciali è stabilita basandosi su un prezzo al m²⁸⁵. Alla fine del 2017, il Tribunale federale ha stabilito che generalmente («généralement») la pigione dei locali commerciali viene stabilità in base al prezzo al metro quadrato. Nel caso dei locali d’abitazione la superficie sarebbe invece uno tra vari elementi di confronto⁸⁶. Una regola simile per i locali commerciali era già contenuta nell’articolo 8 dell’ordinanza del 10 luglio 1972 (OAL)⁸⁷ concernente provvedimenti contro gli abusi in materia di locazione.

Conformemente all’articolo 11 capoverso 3 OLAL non sono prese in considerazione le pigioni stabilite in forza della posizione predominante di mercato di un locatore o di un gruppo di locatori⁸⁸. Il Tribunale federale è quindi giunto alla conclusione che la definizione della pigione in uso non può ubbidire esclusivamente alle leggi del mercato⁸⁹. Una regola corrispondente era stata inserita con effetto dal 7 luglio 1977 nell’articolo 15 capoverso 2 DAL⁹⁰.

5.2.3 Commento all’articolo 269a P-CO conforme alla variante

Il testo dell’articolo 269a P-CO differisce nella variante soltanto in un punto dal testo dell’iniziativa parlamentare. Nella variante è stata eliminata la compensazione delle proprietà mancanti di stato e attrezzatura da parte del giudice e secondo il suo libero apprezzamento prevista dal capoverso 2 lettera b. Dal momento che non vi sono altre differenze, per i restanti contenuti dell’articolo 269a P-CO si rimanda al commento all’articolo 269a conforme al testo dell’iniziativa parlamentare 17.493 (n. 5.2.2).

Con l’attuazione del progetto dovrebbe essere possibile provare le pigioni in uso nella località o nel quartiere in molti più casi rispetto al passato. Il motivo che ha spinto a depositare l’iniziativa parlamentare 17.493 sono i requisiti stabiliti dalla giurisprudenza che le prove devono soddisfare. Per quanto riguarda i criteri stato e attrezzatura, l’iniziativa parlamentare prevede che il giudice applichi il proprio libero apprezzamento per compensare eventuali proprietà mancanti con proprietà di altro genere, supplementari o di valore superiore. La variante non prevede invece il libero apprezzamento del giudice all’articolo 269a capoverso 2 lettera b P-CO. Una compensazione sarebbe possibile anche per altri criteri, ad esempio l’ubicazione. Inoltre, la possibilità che il giudice eserciti il proprio libero apprezzamento può costituire un onere aggiuntivo sia per i soggetti a cui incombe l’applicazione del diritto sia per la parte che fornisce la prova. In

⁸⁴Cfr. anche sentenza del TF 4A_410/2009 del 15 dicembre 2009 consid. 3.1; DTF 135 III 537 consid. 2.2 pag. 542.

⁸⁵Sentenza del TF 4A_417/2022 del 25 aprile 2023 consid. 6.3.2.

⁸⁶Sentenza del TF 4A_249/2017 dell’8 dicembre 2017 consid. 3.3.

87 RS 221.213.11