Rapporto esplicativo

che, di conseguenza, la ricerca di oggetti paragonabili realizzati precedentemente è difficile⁶².

5.2.2.6 Art. 269a cpv. 2 lett. b P-CO

In base all’articolo 269a capoverso 2 lettera b P-CO lo stato e l’attrezzatura degli oggetti locativi da paragonare sono valutati in base a tre categorie (semplice, buono e molto buono). Per determinate caratteristiche il giudice provvede a compensare le proprietà mancanti secondo il suo libero apprezzamento tenendo conto di proprietà di altro genere, supplementari o di valore superiore.

A differenza della regolamentazione in vigore di cui all’articolo 11 capoverso 1 OLAL, per il futuro la legge prevede uno schema per la valutazione dei criteri attrezzatura e stato. La classificazione in categorie semplifica la presentazione delle prove e riduce l’onere richiesto ai soggetti a cui incombe l’applicazione del diritto.

Per attrezzatura si intende lo standard di costruzione e l’infrastruttura di un oggetto locato. Gli elementi soggettivi di un’abitazione sono valutati nell’ambito del comfort⁶³. Alcune teorie fanno una distinzione tra gli impianti presenti nella maggior parte dei locali d’abitazione o commerciali (p. es. riscaldamento, bagno o cucina) e quelli che offrono un comfort particolare (p. es. ascensore o secondo bagno)⁶⁴. Nella valutazione ci si basa sugli impianti o le installazioni messi a disposizione dal locatore. Gli elementi inseriti dai conduttori solitamente non vengono presi in considerazione⁶⁵. Il Tribunale federale, ad esempio, in passato ha messo a confronto gli impianti elettrici o verificato se un appartamento disponeva di un balcone⁶⁶. In un altro caso, ha ritenuto una differenza rilevante il fatto che, diversamente dall’appartamento in oggetto, cinque dei sei appartamenti presentati per il confronto possedessero il collegamento alla televisione via cavo. In questo contesto il Tribunale federale ha parlato anche del minore comfort⁶⁷. Per classificare l’attrezzatura nelle tre categorie (semplice, buono e molto buono) è necessaria una visione d’insieme, pertanto in futuro potranno essere paragonati tra loro più oggetti locativi.

Per quanto attiene allo stato, viene considerata l’impressione generale effettuando una valutazione del modo in cui è tenuta un’abitazione alla luce anche degli impianti tecnici, degli infissi, dei bagni, ecc.. Si valuta quindi se un appartamento è in uno stato di manutenzione superiore alla media, in condizioni da medie a buone, in cattive condizioni