Rapporto esplicativo

16.451 Per la buona fede nel diritto di locazione. Contestazione della pigione ini-

ziale soltanto in caso di stato di necessità del locatario

Il mandato costituzionale conformemente all’articolo 109 capoverso 1 Cost. prevede una generale tutela contro le pigioni abusive. In una parte della letteratura si discute però se il vigente articolo 270 capoverso 1 CO soddisfi la direttiva di emanare prescrizioni contro le pigioni abusive. Chi lo mette in dubbio sostiene che questa disposizione non sia soddisfacente né dal punto di vista politico-giuridico, perché non adempie al mandato conferito al Parlamento dal Popolo e dai Cantoni, né dal punto di vista giuridico, perché le condizioni per la sua applicazione nei rapporti obbligatori di durata non sembrano convincenti. Viene inoltre sottolineato che in una regolamentazione giuridicamente soddisfacente il carattere abusivo della pigione dovrebbe essere l’unica condizione necessaria per la riduzione delle pigioni iniziali¹¹⁶. Per contro viene posta la questione se con l’inserimento dell’articolo 270 capoverso 1 CO non si sia violato il principio del rispetto dei contratti (pacta sunt servanda)¹¹⁷. In definitiva, la regolamentazione decisa nell’ambito della revisione del diritto di locazione del 1990 costituisce una soluzione di compromesso tra la proposta del Consiglio federale, che aveva chiesto una contestazione della pigione iniziale senza condizioni, e la richiesta di stralciare completamente la disposizione¹¹⁸.

L’attuazione in conformità con il testo dell’iniziativa parlamentare riduce nel caso delle pigioni iniziali la generale tutela contro le pigioni abusive. La possibilità di contestazione viene limitata ai casi di stato di necessità e, inoltre, è concessa solo se vi è stata anche una penuria sul mercato o un aumento rilevante della pigione. La riduzione della possibilità di contestazione della pigione iniziale fa sì quindi che, per quanto attiene alle pigioni indicizzate e alle pigioni scalari, nella maggior parte dei casi sia di fatto impossibile verificare la liceità delle pigioni, in quanto dopo la stipula del contratto non può più essere effettuata una loro sostanziale verifica. Per questi motivi, per quanto riguarda la pigione iniziale il mandato costituzionale è ancora assolto solo in minima parte. Nella variante il mandato costituzionale è adempiuto in misura maggiore, in quanto nel caso vi sia un aumento rilevante rispetto alla pigione precedente è sempre possibile contestare la pigione iniziale.

La sentenza del Tribunale federale 4A_691/2015 del 18 maggio 2016¹¹⁹ che, in base alle motivazioni dell’iniziativa parlamentare 16.451 ha spinto alla presentazione dell’intervento, contiene un riassunto delle proposte discusse in Parlamento durante la revisione del diritto di locazione del 1990 per quanto concerne la strutturazione dell’articolo 270 capoverso 1 CO. Di contro non è stata discussa la questione della costituzionalità dell’articolo 270 capoverso 1 CO.

Conformemente all’articolo 269 CO sono abusive le pigioni con le quali è ottenuto un reddito sproporzionato dalla cosa locata o fondate su un prezzo d’acquisto manifestamente eccessivo. Una regolamentazione restrittiva della contestazione della pigione iniziale conformemente all’articolo 270 CO ai sensi del testo di legge proposto dall’iniziativa porterebbe all’applicazione del principio di cui all’articolo 269 CO essenzialmente solo in caso di aumenti della pigione. Questo può costituire una contraddizione interna alla normativa.