Rapport explicatif

(art. 647, al. 2, ch. 1, CC) en cas de blocage désamorce déjà en partie la situation. Le problème qu’il peut y avoir à trouver une majorité dans les communautés de deux personnes semble évident pour tous ; il importe d’y réfléchir avant de choisir de constituer une telle communauté. Il faut donc renoncer à octroyer aux membres de communautés de deux personnes de nouvelles possibilités d’intenter des actions.

1.4.3 Prise de décisions dans les propriétés par étages combinées

La propriété par étages combinée, soit celle qui comprend plusieurs bâtiments qui, à leur tour, comprennent plusieurs unités d’étages, fait exception et il devrait en rester ainsi. Ces communautés hors du commun devraient conserver une autonomie privée aussi étendue que possible, d’où la nécessité de disposer de normes flexibles. La loi leur confère suffisamment de possibilités pour trouver des solutions satisfaisantes en fonction des circonstances du cas concret. Il n’est pas nécessaire de modifier la loi.

1.4.4 Règles diverses relatives à l’assemblée des copropriétaires

La législation relative au Covid-19 prévoyait, notamment pour les associations, que l’organisateur d’une assemblée puisse, quel que soit le nombre prévu de participants et sans respecter le délai de convocation, imposer aux participants d’exercer leurs droits exclusivement par écrit ou sous forme électronique ou par l’intermédiaire d’un représentant indépendant désigné par l’organisateur. Cette règle s’appliquait également aux communautés de copropriétaires du fait du renvoi figurant à l’art. 712m, al. 2, CC. La possibilité de tenir les assemblées sous forme virtuelle, notamment, a convaincu une partie des copropriétaires et des administrateurs.

Il n’est pas prévu, dans le cadre de la présente révision, de régler cette possibilité dans la loi, contrairement à ce qui a été fait dans le droit de la SA (art. 701d CO¹⁹) avant même la pandémie. L’expertise qui sous-tend la présente révision n’a pas décelé de nécessité de légiférer à cet égard. L’idée de l’assemblée des copropriétaires est de les faire se réunir et échanger, de manière formelle et informelle. Une réglementation qui prévoirait de tenir l’assemblée sous forme virtuelle constituerait à cet égard un changement de paradigme qui irait au-delà des objectifs de la présente révision. Notons qu’il est tout à fait possible, sur le principe, de prévoir la possibilité de tenir les assemblées sous forme virtuelle dans un règlement.

Enfin, dans la pratique, les exigences relativement strictes concernant le quorum de l’assemblée des copropriétaires sont jugées compliquées. La volonté qui sous-tend l’art. 712p CC consiste à réunir le nombre le plus élevé possible de participants pour mieux asseoir les décisions prises lors des assemblées, d’une part parce qu’il peut y avoir des montants considérables en jeu, et d’autre part parce que chaque voix a un poids certain dans la plupart des (petites) propriétés par étages, si bien qu’il semble raisonnable d’escompter une participation à l’assemblée²⁰. Ces réflexions restent valables et il n’y a pas lieu de modifier les règles relatives au quorum.