Rapport explicatif

doit être intentée par au moins deux copropriétaires. Il s’agit d’une consorité nécessaire. Cette exigence a pour but d’éviter des actions dont le motif est chicanier. Néanmoins, si la communauté ne comprend que deux ou trois copropriétaires, chacun d’eux peut intenter action, conformément à l’art. 649b al. 2 CC. Cela permet également d’assurer, dans les petites communautés, la protection des minorités souhaitée, car dans ces constellations, deux copropriétaires représentent déjà la majorité.

Conformément à l’al. 3, le juge décide selon son appréciation de l’aménagement du fonds de rénovation sur la base des éléments précités de la requête. L’aménagement du fonds de rénovation dépend de plusieurs facteurs dont le nombre de copropriétaires concernés, la dimension, l’âge et l’état du bâtiment, son affectation, son équipement ainsi que de la stratégie de financement des travaux. S’agissant en particulier de la fixation du montant annuel des contributions et d’un éventuel montant maximal, les tribunaux peuvent notamment se référer aux recommandations et aux règles de calcul des associations de défense des intérêts concernés. Les recommandations de ces associations quant au montant des contributions annuelles se situent entre 0,2% et 1,2% de la valeur d’assurance du bâtiment⁴⁹, avec un plafond qui ne dépasse pas 2 à 10% de cette valeur⁵⁰. Ces recommandations concernent la création d’un fonds de rénovation décidée par les copropriétaires eux-mêmes, destiné à être utilisé pour financer des travaux non seulement nécessaires, mais également utiles. Etant donné que le fonds de rénovation ordonné par le juge est prévu pour le financement de travaux nécessaires uniquement, il y a plutôt lieu de s’en tenir à la partie basse de cette fourchette. Un montant annuel de 0,4% de la valeur de l’assurance du bâtiment aussi longtemps que le montant du fonds de rénovation est inférieur à 6% de cette valeur⁵¹ pourrait constituer une bonne valeur indicative. Finalement, les circonstances du cas d’espèce sont déterminantes et il conviendra ainsi, par exemple, de tenir compte de l’âge du bâtiment. Le but du fonds de rénovation est la constitution de moyens financiers à moyen et long terme pour des travaux d’entretien et de rénovation importants. Dès lors, il n’est pas adéquat de compenser, par des taux de contribution très élevés, l’insuffisance de financement d’un fonds ordonné peu de temps avant la survenance desdits travaux.

Selon l’al. 4, le fonds de rénovation décidé par le juge peut être modifié ou supprimé uniquement par une décision prise à l’unanimité par les copropriétaires ou par le juge.

La requête doit échapper aux risques et aux coûts d’une procédure complexe et ne pas impliquer de longues expertises. C’est la raison pour laquelle l’avant-projet prévoit