Rapport explicatif

droit de garantie de manière différente. Tel est le cas lorsque l’un demande une réduction du prix pour un défaut sur une partie commune tandis qu’un autre veut obtenir la réparation sans frais, c’est-à-dire aux frais de l’entrepreneur, de cette partie commune pour le même défaut. Il peut également arriver que les qualités convenues entre chaque copropriétaire et un entrepreneur concernant la même partie commune diffèrent. La présente disposition vise donc à permettre une coordination de la mise en œuvre des divers droits de garantie dont les copropriétaires sont titulaires pour les défauts affectant les parties communes.

L’al. 1 prévoit que le copropriétaire qui veut exercer sans frais son droit à la réparation des défauts affectant une partie commune doit obtenir une autorisation de l’assemblée des copropriétaires. La décision d’autorisation doit être prise à l’unanimité. L’unanimité doit permettre de coordonner efficacement l’exercice des droits de garantie par l’obtention d’un consensus autour du droit à la réparation concernant ce défaut. Il permet également de coordonner le droit à la réparation sans frais de plusieurs copropriétaires dans l’hypothèse où les qualités convenues dans les contrats passés entre chacun d’eux et l’entrepreneur seraient différentes.

Pour qu’une assemblée des copropriétaires puisse se tenir, le copropriétaire a l’obligation d’informer les autres copropriétaires au plus tard lorsqu’il signale les défauts à l’entrepreneur. Dans la mesure du possible, une seule décision devrait donc être prise pour l’ensemble des droits à la réparation sans frais des copropriétaires concernant un même défaut.

Pour éviter qu’un copropriétaire compromette cette coordination, aucun copropriétaire ne peut, en vertu de l’al. 2, faire valoir son droit de demander la réduction du prix aussi longtemps qu’aucune décision n’est prise par l’assemblée. La communauté dispose d’une année pour rendre sa décision à partir du moment où les copropriétaires ont connaissance de l’avis des défauts. Dans ce délai, soit l’assemblée autorise le copropriétaire concerné à exercer son droit à la réparation sans frais, auquel cas le défaut peut être réparé conformément au contrat passé avec l’entrepreneur, soit elle lui refuse l’autorisation ou ne prend pas de décision, ce qui permet à chaque copropriétaire d’exercer individuellement son droit à la réduction du prix.

L’al. 3 règle la situation dans laquelle des règles particulières concernant l’exercice des droits de garantie pour les défauts affectant une partie commune ont été prévues entre les copropriétaires et l’entrepreneur.

Certains contrats⁵⁸ prévoient, en particulier, que le maître d’ouvrage ne dispose que d’un droit à la réparation sans frais des défauts de l’ouvrage ; le droit à la réduction du prix ou celui de se départir du contrat ne peut être invoqué que si l’entrepreneur ne supprime pas le défaut dans un certain délai. Si l’assemblée refusait l’exercice du droit du copropriétaire à la réparation sans frais des défauts ou ne prenait pas de décision dans le délai d’une année, le copropriétaire concerné perdrait alors tout droit de garantie. L’al. 3 vise à éviter cette conséquence et prévoit donc que, s’il existe une clause conventionnelle qui limite ou exclut le droit des copropriétaires à demander la réduction du prix ou à résilier le contrat, ceux-ci sont dispensés d’obtenir l’autorisation de l’assemblée des copropriétaires.