Rapport explicatif

étages ont été construits dans les années 1960 et 1970. Ils ont aujourd’hui un âge où la question de la rénovation du bâtiment ou de ses installations se pose et se heurte à des problèmes de financement.

Une obligation de créer et d’alimenter un fonds de rénovation a été étudiée. Malgré les avantages qu’offre un fonds de rénovation pour assurer le financement de l’entretien d’immeubles en propriété par étages, il est renoncé de rendre obligatoire la création d’un tel fonds dans le code civil. Tout d’abord, une obligation générale de créer un fonds de rénovation ne semble pas susceptible d’obtenir une majorité politique¹¹. En outre, une telle obligation constitue une ingérence considérable dans l’autonomie privée des copropriétaires. De même, un fonds de rénovation n’est souvent pas nécessaire pour les petites communautés avec des copropriétaires financièrement solides. Enfin, si le législateur prévoit une obligation de créer un fonds de rénovation, il doit également fixer le montant des contributions des copropriétaires ou, à tout le moins, établir les critères pour le fixer. Ceux-ci dépendent de différents facteurs, tels que le nombre de copropriétaires et l’état du bâtiment. Ces questions ne peuvent pas être résolues dans la loi pour tous les types de propriété par étages. Elles doivent être clarifiées au cas par cas.

Compte tenu de l’utilité du fonds de rénovation, il est néanmoins important que les copropriétaires puissent, à certaines conditions, demander en justice la création d’un tel fonds si la communauté ne donne pas son accord et que, dans le cas contraire, les travaux de construction nécessaires (art. 647c CC) sur les parties communes ne pourraient vraisemblablement pas être effectués. C’est ce que prévoit le nouvel art. 712h^bisAP-CC.

De la même manière, les copropriétaires obtiennent le droit de demander au juge que celui-ci fixe un montant plus élevé, si un fonds existant est sous-doté.

1.2.8 Instruments légaux pour garantir les contributions

Actuellement, la communauté dispose de deux instruments pour garantir le paiement régulier des contributions aux frais et charges communs : d’une part, une hypothèque légale sur la part de propriété de chaque copropriétaire actuel ; d’autre part, un droit de rétention sur les biens mobiliers qui se trouvent dans les locaux du copropriétaire concerné et qui servent à leur aménagement ou à leur usage (art. 712i et art. 712k CC).

Il est apparu que ces deux moyens de garantie prévus par la loi n’étaient pas suffisamment adaptés à la pratique.

Le présent avant-projet (art. 712i AP-CC) propose dès lors de renforcer l’hypothèque légale en prenant pour modèle les dispositions relatives à l’hypothèque du propriétaire dans ses rapports avec le superficiaire en garantie de la rente du droit de superficie (art. 779i et 779k CC). En parallèle, il est proposé de supprimer le droit de rétention.