Erläuternder Bericht

Referenz/Aktenzeichen: COO.2093.100.5.693353

 Inventarisierung bewohnter Bauten am Bauzonenrand, bei denen eine Erweiterung der Nutzung innerhalb des bestehenden Gebäudevolumens über die Grenzen von Artikel 24 ff. hinaus sinnvoll wäre.

 Festlegen, welche zahlenmässigen Voraussetzungen bei der Kompensation jedenfalls einzuhalten sind.

 Festlegen, dass im Bewilligungsverfahren in jedem Fall eine umfassende Abwägung vorzunehmen ist, ob die Anforderungen von Artikel 23d Absatz 2 erfüllt sind.

 Festlegen, unter welchen Voraussetzungen auch nicht in den genannten Inventaren aufgeführte Bauten von einer zusätzlichen Erweiterung profitieren bzw. zur Kompensation dienen können.

 Festlegen, wie sichergestellt wird, dass in jedem Einzelfall eine den Anforderungen genügende Kompensation dauerhaft erfolgt (Inventar, Kataster, Buchführung oder gleichwertige Lösung).

Festlegen, wie die Beurteilung im Einzelfall vorzunehmen ist, wenn die Beseitigung grosser Bauten und Anlagen als Kompensation bei mehreren kleinen Erweiterungsvorhaben soll angerechnet werden können (in der Baubewilligung ist festzulegen, welcher Bruchteil des umfangreichen Kompensationsobjekts anzurechnen ist).

Minimale zahlenmässige Voraussetzungen für die Kompensation

 Für gleichwertige Nutzungen (z. B. Wohnfläche zu Wohnfläche) kann von einer Kompensation von 1 : 1 ausgegangen werden. Dies bedeutet, dass pro m² noch nutzbare Wohnfläche, die mit einer störenden Baute (s. 1. Aufzählungspunkt des vorangehenden Kapitels²³) zurückgebaut wird, dieselbe Anzahl m² zusätzlicher Wohnraum an einem besonders geeigneten Ort (s. 2. Aufzählungspunkt des vorangehenden Kapitels) bewilligt werden kann. Der Rückbau ist Voraussetzung, um von der erteilten Bewilligung für die zusätzliche Nutzung Gebrauch machen zu können und muss daher bei Baubeginn erfolgt sein und von der kantonalen Behörde bestätigt werden.

 Damit bei unterschiedlichen Nutzungen die Kompensation ebenfalls insgesamt nicht zu grösseren, intensiveren oder störenderen Nutzungen führt, muss entsprechend stark überkompensiert werden, wenn keine Wohnnutzung zurückgebaut wird. So könnte für den Rückbau eines Gebäudes, für welches nur von den Bestimmungen des Art. 24a RPG Gebrauch gemacht werden könnte (z. B. eine landwirtschaftliche Scheune, Schweinestall oder ein militärisches Lager), eine Kompensation von 10 : 1 der abzureissenden Bruttogeschossfläche zu neuer Bruttowohnfläche als angemessene Mindestanforderung gelten. Beim Rückbau von rechtmässig bewilligten Aussenanlagen wie Parkplätzen, Zufahrten, Strassen, etc. könnte ein Verhältnis von 30 : 1 für neue Wohnflächen gelten (oder von 10 : 1 für ausnahmsweise notwendige neue versiegelte Flächen).

Gesamtwürdigung der Kompensation

 Der Kanton prüft in jedem Fall, ob der Kompensationsmechanismus insgesamt zu einer Verbesserung der kantonalen Situation der Bauten und Anlagen ausserhalb der Bauzonen führt. Das abzubrechende, in der Landschaft störende Objekt muss rechtmässig bewilligt worden sein, sein Besitzstand muss rechtlich garantiert sein und der Abbruch darf keine Ersatzbaute zur Folge haben. Das Verbot entsprechender Ersatzbauten wird gegebenenfalls für sämtliche Grundstücke des betroffenen Eigentümers im Grundbuch angemerkt. Die Baute, welche die zusätzliche Nutzung erhalten soll, muss an guter Lage liegen (insbesondere angrenzend an eine bestehende Bauzone), genügend erschlossen sein und muss für die Umbauten geeignet sein, so dass sie sich weiterhin gut in die Landschaft einfügt. Die baulichen Änderungen können unter diesen Voraussetzungen über die