Rapport explicatif

(2), ch. 1, BGB). Le loyer local de référence est constitué à partir des prix usuels qui ont été convenus ou modifiés les six dernières années dans la commune ou dans une commune comparable pour des logements similaires par leur type, leur dimension, leur équipement, leur qualité et leur emplacement (§ 558 (2) BGB). Le loyer local de référence est également utilisé pour évaluer le loyer convenu au début du bail des logements situés dans des zones où la tension sur le marché du logement a été constatée par décret (§ 556d (1) BGB).

Concernant le critère de l’année de construction, la proposition de formulation de l’art. 269a, al. 2, let. a, fixe, avec l’année 1930, une limite temporelle concrète pour établir les comparaisons. La législation autrichienne fait de même pour limiter les effets juridiques. Le bailleur et le locataire peuvent se mettre d’accord sur le montant du loyer principal d’un objet visé au § 16 de la loi régissant le droit du bail (Mietrechtgesetz, MRG)²⁹ jusqu’à concurrence du montant approprié pour l’objet loué au moment de la conclusion du contrat, compte tenu de sa dimension, de son type, de sa qualité, de son emplacement, de son équipement et de son état d’entretien, si l’objet loué est situé dans un bâtiment construit ou transformé sur la base d’un permis de construire délivré après le 8 mai 1945 (§ 16 (1), ch. 3 MRG).

4 Présentation du projet

4.1 Réglementation proposée

4.1.1 16.451 (« Bonne foi dans le droit du bail. Contestation du loyer initial limi-

tée aux cas dans lesquels le locataire a conclu le bail par nécessité »)

4.1.1.1 Mise en œuvre conforme à l’initiative parlementaire

Selon l’auteur de l’initiative, une pénurie de logements ou l’augmentation du loyer initial par rapport au loyer précédent ne doivent pas pouvoir suffire à eux seuls pour contester le loyer initial. Une contestation ne doit être justifiée que si le locataire peut démontrer qu’il s’est trouvé acculé par la nécessité et qu’il ne pouvait donc pas raisonnablement trouver un autre objet locatif. L’acte normatif proposé reprend dans une large mesure cette exigence cumulative. À des fins de clarté, il suffit, du point de vue de la technique législative, de supprimer « et que » à l’art. 270, al. 1, let. b, et de transformer la subordonnée qui suit pour en faire un nouvel al. 1^bis:

Art. 270

Al. 1

Lorsque le locataire estime que le montant du loyer initial est abusif au sens des articles 269 et 269a, il peut le contester devant l’autorité de conciliation dans les 30 jours qui suivent la réception de la chose et en demander la diminution :

Let. a s’il y une situation de pénurie sur le marché local du logement et des locaux commerciaux, ou

Let. b. si le bailleur a sensiblement augmenté le loyer initial pour la même chose par rapport au précédent loyer.