Rapport explicatif

peut être un motif d’augmentation de loyer en cours de bail. Enfin, pour autant que les conditions d’application concernées soient remplies, les bailleurs peuvent faire valoir les loyers usuels dans la localité ou le quartier pour s’opposer à une demande de diminution de loyer.

Ces dernières années, le nombre de procédures portant sur une contestation de loyer (loyer initial, augmentation de loyer, baisse de loyer) closes par les autorités de conciliation gravitait autour de 1500 à 2500 par semestre sur l’ensemble de la Suisse. Les statistiques n’indiquent pas le nombre de fois où le loyer a été fixé sur la base du critère des loyers usuels dans la localité ou le quartier.

On peut toutefois supposer que la plupart des procédures de conciliation portent sur des motifs d’adaptation tels que la hausse des coûts (art. 12 OBLF), la modification du taux hypothécaire de référence (art. 12a OBLF), les prestations supplémentaires du bailleur (art. 14 OBLF) ou encore le critère du rendement excessif (art. 269 CO), et que le critère des loyers usuels dans la localité ou dans le quartier n’est avancé qu’à titre exceptionnel.

En ce qui concerne les critères absolus de calcul des loyers, le rendement net prime le critère des loyers usuels dans la localité ou le quartier¹⁰⁵. En revanche, s’il s’agit d’un bâtiment ancien, cet ordre de priorité s’inverse. Selon la jurisprudence du Tribunal fédéral, on a affaire à un immeuble ancien lorsque la construction ou la dernière acquisition remontait à au moins 30 ans au moment où débute le bail¹⁰⁶. Les objets à comparer doivent appartenir à des propriétaires différents, même s’ils peuvent être gérés par la même gérance¹⁰⁷.

Selon la jurisprudence du Tribunal fédéral, la comparaison doit soit prendre en considération des statistiques officielles qui tiennent compte des évolutions les plus récentes, soit porter sur au moins cinq objets comparables sur la base des critères formulés à l’art. 11, al. 1, OBLF¹⁰⁸. Les statistiques officielles aux termes de l’art. 11, al. 4, OBLF doivent satisfaire aux exigences de l’art. 11, al. 1, OBLF¹⁰⁹, de sorte à tenir également compte de l’évolution récente des loyers¹¹⁰. Cependant, aucune statistique officielle ne satisfait actuellement à ces exigences. La grille des loyers appliquée à Bâle (« Basler Mietpreisraster ») est considérée comme une statistique officielle sérieuse. Même si elle ne répond pas en tous points aux exigences, elle fournit des indications objectives qui sont utilisables¹¹¹. Le Tribunal fédéral ne met pas au même niveau la preuve en tant que telle du caractère usuel des loyers dans la localité ou le quartier et la preuve de ce caractère usuel apportée lorsqu’il y a des doutes en lien avec une présomption d’abus. À relever toutefois qu’il a admis une expertise privée fondée sur le caractère usuel des loyers dans la localité ou dans le quartier qui visait à renverser la présomption d’abus¹¹². L’expertise privée en question avait été réalisée par l’Association suisse de l’économie immobilière (SVIT)¹¹³. La possibilité pour les autorités judiciaires d’accorder une valeur de preuve à des statistiques collectées sur une base