Rapport explicatif

5.2.2.9 Art. 269a, al. 3, P-CO

L’art. 269a, al. 3, P-CO prévoit la possibilité d’apporter la preuve des loyers usuels dans la localité ou dans le quartier au moyen de trois objets pouvant servir de comparaison.

Ni l’art. 269a, let. a, CO en vigueur ni l’art. 11 OBLF ne précisent le nombre d’objets comparables que la partie qui apporte la preuve doit indiquer. La jurisprudence exigeait jusqu’ici au moins cinq objets de comparaison présentant les mêmes caractéristiques que la chose louée litigieuse quant à l’emplacement, la dimension, l’équipement, l’état et l’année de construction. Ce nombre devait permettre de tirer des conclusions garantissant une certaine sécurité⁷⁹. Selon le Tribunal fédéral, le fait d’indiquer trois immeubles appartenant au même propriétaire ne permet pas de tirer des conclusions valables en ce qui concerne le niveau général des loyers du quartier. Il a estimé qu’il n’était pas possible d’en inférer que les loyers exigés pour les appartements en question correspondent aux loyers usuels dans le quartier, au sens de l’art. 269a, let. a, CO⁸⁰. Les logements indiqués à titre de comparaison devaient se trouver dans des bâtiments différents ou appartenir à des propriétaires différents⁸¹. Il ne se justifie pas, aux yeux du Tribunal fédéral, d’étendre l’approche restrictive aux logements de bailleurs différents mais administrés par la même gérance⁸².

Dans un cas où il s’agissait de mettre en doute la présomption effective du caractère abusif du loyer initial, le Tribunal fédéral a estimé que, dans certaines circonstances, il pouvait suffire que le bailleur indique « seulement » trois ou quatre objets de comparaison. Ces objets de comparaison sont indiqués pour éveiller des doutes fondés quant à la présomption du caractère abusif du loyer initial. Dans la situation présentée, trois ou quatre objets comparables ne sont suffisants pour le Tribunal fédéral que si une statistique est également fournie, même si celle-ci ne répond pas entièrement aux exigences de l’OBLF ou si d’autres facteurs indiquent que le loyer est conforme aux loyers usuels dans la localité ou dans le quartier⁸³.

Le loyer usuel dans la localité ou dans le quartier doit être calculé sur la base des habitations et des locaux commerciaux comparables à la chose louée quant à l’emplacement, la dimension, l’équipement, l’état et l’année de construction. La prise en compte de tous les critères exige une administration minutieuse et précise de la preuve. Avec ces éléments, il est déjà possible d’établir des constats fiables et de tirer des conclusions solides en se fondant sur trois objets comparables. Trois objets comparables donnent également une dimension représentative au regard de la jurisprudence actuelle. La réduction dans la loi du nombre d’objets comparables fixé par la jurisprudence de cinq à trois allège la charge de la partie à laquelle incombe le fardeau de la preuve et celle des tribunaux. Elle pourrait également accélérer les procédures.

5.2.2.10 Dispositions d’exécution

Les dispositions d’exécution relatives aux loyers usuels dans la localité ou dans le quartier figurent à l’art. 11 OBLF. Le contenu de deux alinéas n’est pas directement concerné matériellement par le projet.

S’agissant des locaux commerciaux, l’art. 11, al. 2, OBLF prévoit que la comparaison peut être opérée sur la base du prix au mètre carré usuel dans le quartier pour des