Rapport explicatif

propre et une certaine unité^53,54. S’il forme un ensemble sur les plans historique, géographique, sociologique ou administratif, un quartier suppose également une certaine étendue et ne peut guère se limiter à quelques immeubles ou pâtés de maisons. Selon l’appréciation du Tribunal fédéral, aucun motif ne justifie de retenir à l’art. 269a, let. a, CO une notion plus restreinte du quartier. En particulier, celui-ci ne se réduit pas à un complexe architectural homogène. Le Tribunal fédéral déduit en outre de l’art. 11, al. 1, OBLF que le quartier couvre une certaine surface et qu’il peut être hétérogène⁵⁵. Le découpage administratif de la ville ou la division en quartiers historiques sera souvent déterminant. Mais des exceptions à cette règle sont envisageables, par exemple lorsque l’objet dont le loyer doit être examiné est situé à la limite de deux quartiers. Le Tribunal fédéral estime qu’il n’est guère possible de poser une règle générale à ce sujet. La délimitation de la portion de territoire à prendre en compte à titre de quartier dépendra essentiellement de la situation de fait et de l’histoire des lieux⁵⁶.

L’art. 269a, let. a, CO et l’art. 269a, al. 1, let. a, P-CO dans les versions allemande, française et italienne, parlent de loyers « usuels dans la localité ou dans le quartier ». Selon HIGI/WILDISEN, on se base sur les loyers usuels dans le quartier au lieu des loyers usuels dans la localité, lorsque la localité où se trouve la chose louée comprend des quartiers⁵⁷. À l’inverse, les loyers usuels dans la localité peuvent être pris en considération lorsque le quartier, au sens de la définition utilisée, est très peu étendu⁵⁸.

Le projet, aussi bien dans la version de l’initiative parlementaire 17.493 que dans la variante, ne contient pas de modification concernant la définition des loyers usuels dans la localité ou dans le quartier. Les instances chargées d’appliquer la loi peuvent, eu égard au nouveau libellé de la loi, en établir la définition en fonction des conditions concrètes du cas d’espèce.

5.2.2.3 Art. 269a, al. 1, P-CO

L’actuel art. 269a CO comprend un alinéa qui énumère de manière non exhaustive les éléments indiquant que les loyers ne sont en principe pas abusifs. La let. a précise notamment les limites des loyers usuels dans la localité ou dans le quartier. En outre, ne sont en règle générale pas abusifs les loyers qui sont justifiés par des hausses de coûts ou par des prestations supplémentaires du bailleur (let. b) ; qui se situent, lorsqu’il s’agit de constructions récentes, dans les limites du rendement brut permettant de couvrir les frais (let. c) ; qui ne servent qu’à compenser une réduction du loyer accordée antérieurement grâce au report partiel des frais usuels de financement et sont fixés dans un plan de paiement connu du locataire à l’avance (let. d) ; qui ne compensent que le renchérissement pour le capital exposé aux risques (let. e) ; qui n’excèdent pas les limites recommandées dans les contrats-cadres conclus entre les associations de bailleurs et de locataires ou les organisations qui défendent des intérêts semblables (let. f). L’art. 15 AMSL prévoyait déjà les situations dans lesquelles les loyers ne sont, en règle générale, pas abusifs, en les énumérant de manière non exhaustive.