Rapport explicatif

6.6 Conséquences sociales

En ce qui concerne la contestation du loyer initial, la modification proposée dans l’initiative parlementaire comme la variante ont pour effet de raffermir la position juridique du bailleur par rapport au droit en vigueur. Concernant le critère des loyers usuels dans le quartier, l’adaptation conforme à l’initiative parlementaire et la variante peuvent être favorables tant au bailleur qu’au locataire. La modification apporte des avantages au locataire qui conteste une hausse de loyer mais aussi, en particulier, le loyer initial ; toutefois, comme ce dernier droit devient plus restreint, la simplification introduite lors de l’application du critère du caractère usuel dans la localité ou le quartier bénéficie dans l’ensemble bien plus au bailleur. Les autorités de conciliation en matière de baux à loyer font rapport à l’OFL chaque semestre sur la situation des procédures de conciliation. Ces statistiques sont publiées deux fois par an par l’OFL¹⁰¹.

Contestation du loyer initial

Ces dernières années, les autorités de conciliation ont clos en moyenne quelque 600 procédures de contestation du loyer initial par semestre sur l’ensemble de la Suisse. Un accord a été trouvé dans environ 70 % des cas, et les parties ont accepté la proposition de jugement soumise par l’autorité de conciliation dans environ 10 % des cas. Pour les quelque 20 % restants, soit environ 120 cas par semestre en moyenne, une autorisation de procéder a été délivrée. Les statistiques ne recensent toutefois pas le nombre d’actions effectivement intentées auprès du tribunal civil compétent sur la base d’une telle autorisation.

La Suisse compte environ 3,8 millions de logements occupés, dont approximativement 2,4 millions en location¹⁰². En se basant sur la statistique des déménagements¹⁰³ et sur le fait que le taux de déménagement est nettement plus élevé chez les locataires que chez les propriétaires, on estime qu’un nouveau bail est conclu chaque année pour près d’un logement sur six ou sept, soit pour un total de 350 000 à 400 000 logements. Les quelque 1200 cas annuels de contestation du loyer initial représentent donc un peu plus de 0,3 % des baux nouvellement conclus, et les cas pour lesquels une autorisation de procéder est délivrée se montent à 0,06 %, soit à 6 cas pour 10 000 nouveaux baux.

L’impact des contestations du loyer initial reste en pratique marginal par rapport au nombre de nouveaux baux conclus. Toutefois, le droit de soumettre le loyer initial à un examen de son éventuel caractère abusif peut revêtir une grande importance pour la partie locataire. En outre, on peut partir de l’idée que l’existence de cette possibilité a un effet préventif.

L’adaptation prévue a pour conséquence que les personnes qui ont conclu un contrat de bail qu’elles considèrent comme désavantageux et qui ne sont pas d’accord avec les conditions fixées peuvent encore plus rarement qu’aujourd’hui faire examiner le caractère abusif du loyer par l’autorité de conciliation ou par le tribunal civil compétent.

Loyers usuels dans la localité ou le quartier

Les bailleurs peuvent justifier le loyer initial en se fondant sur le caractère usuel des loyers dans la localité ou le quartier¹⁰⁴. À l’inverse, les locataires peuvent eux aussi, si les conditions sont réunies, faire valoir ce motif dans le cadre d’une contestation du loyer initial. Par ailleurs, l’adaptation aux loyers usuels dans la localité ou le quartier