Rapport explicatif

cute la question de savoir si l’art. 270, al. 1, CO ne constitue pas une entorse au principe du respect des contrats (« pacta sunt servanda »)¹¹⁷. En fin de compte, la réglementation adoptée dans le cadre de la révision du droit du bail de 1990 représente une solution de compromis entre la proposition du Conseil fédéral, qui avait demandé que le loyer initial puisse être contesté sans condition préalable, et la demande de supprimer purement et simplement cette disposition¹¹⁸.

La mise en œuvre proposée dans le texte de l’initiative parlementaire restreint, en ce qui concerne le loyer initial, le principe de protection contre les loyers abusifs. Il n’est plus possible de le contester que dans des cas de nécessité et, encore faut-il qu’il y ait pénurie de logements sur le marché ou que l’augmentation de loyer soit conséquente. Restreindre la possibilité de contester le loyer initial signifie que, dans les faits, il est pratiquement exclu d’examiner le caractère abusif d’un loyer indexé ou échelonné, puisqu’il n’est plus possible de réclamer un examen de fond du loyer une fois que le bail a été conclu. Le mandat constitutionnel ne serait dès lors plus rempli que de manière minimale en ce qui concerne le loyer initial. Dans la variante, le mandat constitutionnel est mieux rempli, puisqu’il reste possible de contester le loyer initial en cas d’augmentation sensible par rapport au loyer précédent.

L’arrêt du Tribunal fédéral 4A_691/2015 du 18 mai 2016¹¹⁹, qui, selon l’auteur de l’initiative parlementaire 16.451, a donné lieu au dépôt de son texte, contient un résumé des propositions de formulation de l’art. 270, al. 1, CO discutées au Parlement dans le cadre de la révision du droit du bail de 1990. En revanche, la question de la constitutionnalité de l’art. 270 CO n’y est pas abordée.

Conformément à l’art. 269 CO, les loyers sont abusifs lorsqu’ils permettent au bailleur d’obtenir un rendement excessif de la chose louée ou qu’ils résultent d’un prix d’achat manifestement exagéré. Une réglementation restrictive de la contestation du loyer initial au sens de l’art. 270 CO comme formulé dans l’article de loi proposé par l’initiative parlementaire a pour conséquence de limiter pour l’essentiel la concrétisation du principe de l’art. 269 CO aux augmentations de loyer, ce qui peut être interprété comme une contradiction interne à la loi.

17.493 (« Loyers usuels dans la localité ou dans le quartier. Instaurer des critères à valeur probante »)

L’art. 269a CO figure dans le chapitre II de la partie du CO régissant le bail à loyer (Protection contre les loyers abusifs ou d’autres prétentions abusives du bailleur en matière de baux d’habitations et de locaux commerciaux). Conformément au titre qui le précède, il énumère une série d’exceptions à l’art. 269 CO. Comme jusqu’à présent, les loyers ne sont pas abusifs lorsqu’ils se situent dans les limites des loyers usuels dans la localité ou dans le quartier. L’objectif de la réglementation proposée est de faciliter l’application de ce critère dans la pratique.

La démonstration du caractère usuel des loyers dans la localité ou le quartier continue toutefois à requérir le cumul de plusieurs critères. De ce fait, le cœur de la protection contre les abus n’est pas affecté.

En vertu de l’art. 41, al. 1, let. e, Cst., la Confédération et les cantons s’engagent, en complément de la responsabilité individuelle et de l’initiative privée, à ce que toute per-