Rapport explicatif

objets semblables⁸⁴. Selon l’appréciation du Tribunal fédéral, le loyer des locaux commerciaux est souvent fixé en fonction d’un prix au mètre carré⁸⁵. Fin 2017, celui-ci estimait que si le loyer des locaux commerciaux est généralement fixé en fonction du prix au mètre carré, la surface des logements n’est toutefois qu’un élément de comparaison parmi d’autres⁸⁶. Une réglementation similaire pour les locaux commerciaux figurait déjà à l’art. 8 de l’ancienne ordonnance du 10 juillet 1972 concernant des mesures contre les abus dans le secteur locatif⁸⁷.

Aux termes de l’art. 11, al. 3, OBLF, les loyers découlant du fait qu’un bailleur ou un groupe de bailleurs domine le marché n’entrent pas en ligne de compte⁸⁸. Le Tribunal fédéral en déduit que la détermination des loyers usuels ne saurait obéir aux seules lois du marché⁸⁹. Une disposition en ce sens avait été inscrite à l’art. 15, al. 2, AMSL avec effet au 7 juillet 1977⁹⁰.

5.2.3 Commentaire de l’art. 269a P-CO proposé dans la variante

Dans la variante, le texte de l’art. 269a P-CO ne s’écarte que sur un point du texte de l’initiative parlementaire. La compensation prévue à l’al. 2, let. b, des propriétés qui manquent pour l’état et l’équipement de la chose louée, que le juge effectue selon son appréciation, a été supprimée. Comme il n’y a pas d’autres différences, nous renvoyons, en ce qui concerne le reste de l’art. 269a P-CO, au commentaire de l’art. 269a P-CO proposé dans le texte de l’initiative parlementaire 17.493 (ch. 5.2.2).

La mise en œuvre du projet devrait permettre de fournir plus souvent la preuve des loyers usuels dans la localité ou dans le quartier. L’initiative parlementaire 17.493 a été déposée en raison des exigences de la jurisprudence en matière de preuve. En ce qui concerne les critères relatifs à l’état et à l’équipement, elle contient un pouvoir d’appréciation concernant la compensation des propriétés manquantes par des propriétés différentes, supplémentaires ou de valeur supérieure. La variante ne prévoit pas un pouvoir d’appréciation du juge à l’art. 269a, al. 2, let. b, P-CO. Une compensation serait également possible au regard d’autres critères, comme celui de l’emplacement. En outre, la possibilité de recourir au pouvoir d’appréciation du juge peut entraîner un surcroît de travail pour les instances chargées d’appliquer la loi et pour la partie à qui incombe le fardeau de la preuve. Le projet contient déjà plusieurs allégements en lien avec l’art. 269a P-CO, par exemple la réduction du nombre d’objets comparables à indiquer, raison pour laquelle le bénéfice lié à la compensation par le juge devrait rester dans des limites raisonnables dans la plupart des cas.

5.2.4 Position de la minorité

Une minorité de la commission plaide en faveur d’une non-entrée en matière sur l’adaptation proposée dans l’initiative parlementaire et sur la variante, arguant que la preuve simplifiée d’un loyer usuel dans la localité ou dans le quartier est principalement dans l’intérêt des bailleurs, et pourrait entraîner une hausse des loyers, une évolution que

⁸⁴Cf. également l’arrêt du TF 4A_410/2009 du 15.12.2009 consid. 3.1 ; ATF 135 III 537 consid. 2.2 p. 542.

⁸⁵Arrêt du TF 4A_417/2022 du 25.4.2023 consid. 6.3.2.

⁸⁶Arrêt du TF 4A_249/2017 du 8.12.2017 consid. 3.3.

87 RS 221.213.11