Rapport explicatif

sécurité juridique. La comparabilité des bâtiments construits avant 1930 tient compte du fait qu’environ 70 % des bâtiments à usage d’habitation en Suisse ont été construits après 1945, ce qui accroît la difficulté de trouver des objets comparables antérieurs à cette date⁶².

5.2.2.6 Art. 269a, al. 2, let. b, P-CO

L’art. 269a, al. 2, let. b, P-CO précise que l’état et l’équipement des choses louées à comparer doivent être évalués à l’aide de trois catégories (simple, bon, très bon). S’agissant de certaines caractéristiques, le juge compense les propriétés qui manquent selon son appréciation en tenant compte de propriétés différentes, supplémentaires ou de valeur supérieure.

Contrairement à la réglementation actuelle de l’art. 11, al. 1, OBLF, la loi prévoit désormais un schéma pour apprécier les deux critères que sont l’équipement et l’état. La classification en catégories simplifie l’administration de la preuve et réduit la charge de travail des instances chargées d’appliquer la loi.

Par équipement, on entend l’aménagement standard et l’infrastructure d’un objet loué. Les éléments subjectifs d’un logement sont examinés sous l’angle du confort⁶³. Certaines opinions de la doctrine font la distinction entre les équipements présents dans la plupart des locaux d’habitation ou des locaux commerciaux (chauffage, salle de bain ou cuisine, p. ex.) et ceux qui peuvent être considérés comme un certain confort (ascenseur ou seconde salle de bain, p. ex.)⁶⁴. L’appréciation se fonde sur les aménagements ou installations mis à disposition par le bailleur. Les travaux réalisés par le locataire ne sont en général pas déterminants⁶⁵. Pour comparer, le Tribunal fédéral tient compte par exemple des installations électriques ou vérifie si un appartement dispose d’un balcon⁶⁶. Dans un autre cas, il a estimé qu’il y avait une différence notable dans le fait que, contrairement à l’appartement concerné, cinq des six appartements cités pour la comparaison disposaient d’un raccordement à la télévision par câble, et, là aussi, il a jugé que le logement était d’un confort inférieur à la norme usuelle⁶⁷. La classification de l’équipement en trois catégories (simple, bon et très bon) facilite une approche globale et permet de comparer davantage d’objets loués.

Quant à l’état, il s’agit d’évaluer, sur la base d’une impression générale, la manière dont un logement est entretenu, en tenant compte des appareils techniques, des fenêtres, des salles de bain, etc. L’objectif est de voir si un logement est mieux entretenu que la