Rapport explicatif

moyenne, s’il est moyennement ou bien entretenu, ou s’il est mal entretenu ou négligé⁶⁸. Le critère déterminant est l’entretien par le bailleur⁶⁹. Le Tribunal fédéral compare par exemple les installations électriques, les salles de bains ou la façade et détermine s’il s’agit d’une installation ancienne ou si des travaux ont été effectués à un moment donné⁷⁰. La définition légale des trois catégories (simple, bon et très bon) permet d’uniformiser les deux critères que sont l’état et l’équipement et d’améliorer ainsi la comparabilité.

S’agissant de certaines caractéristiques, le juge peut, selon son appréciation, compenser les propriétés qui manquent en tenant compte de propriétés différentes, supplémentaires ou de valeur supérieure. L’art. 4 du code civil suisse (CC)⁷¹ prévoit que le juge applique les règles du droit et de l’équité, lorsque la loi réserve son pouvoir d’appréciation. Un renvoi légal au pouvoir d’appréciation du juge peut intervenir lorsqu’il est nécessaire de faire cas d’une situation particulière afin d’éviter des résultats inappropriés⁷². Les bailleurs et, le cas échéant, les locataires ont une influence sur l’état et l’équipement du logement. La prise en compte par le juge de propriétés de valeur supérieure facilite l’administration de la preuve par les bailleurs qui ont consenti des investissements dans certaines parties du bien loué. En ce qui concerne le critère de l’emplacement, sur lequel les bailleurs et les locataires n’ont aucune influence ou seule une influence limitée, la jurisprudence exige que les objets loués pris en référence présentent des avantages analogues (environs et infrastructures du quartier, p. ex.) ou des nuisances comparables (expositions au bruit, odeurs)⁷³. Dans l’ensemble, le Tribunal fédéral n’a pas exclu la possibilité d’encore procéder à une pesée des avantages et inconvénients de l’appartement litigieux⁷⁴.

La compensation, inscrite explicitement dans la loi, que peut effectuer le juge pour ce qui est de l’état et de l’équipement permet d’admettre la comparabilité des objets loués dans un plus grand nombre de cas et sert à la partie à laquelle incombe le fardeau de la preuve.

5.2.2.7 Art. 269a, al. 2, let. c, P-CO

L’art. 269a, al. 2, let. c, P-CO, permet d’apporter la preuve des loyers usuels dans la localité ou dans le quartier en se fondant sur des statistiques officielles ou établies par la branche qui sont suffisamment différenciées. Par rapport à l’actuel art. 11, al. 4, OBLF, qui permet de fournir cette preuve sur la base de statistiques officielles, il s’agit d’une simplification pour la partie qui supporte le fardeau de la preuve. Si la possibilité d’administrer la preuve au moyen de statistiques officielles est déjà inscrite dans l’OBLF, la loi contient désormais une exigence : les statistiques produites doivent être suffisamment différenciées.