Rapport explicatif

Condensé

Le présent projet met en œuvre les deux initiatives parlementaires suivantes demandant des modifications dans le droit du bail :

– 16.451 Initiative parlementaire Egloff « Bonne foi dans le droit du bail. Contestation du loyer initial limitée aux cas dans lesquels le locataire a conclu le bail par nécessité »

– 17.493 Initiative parlementaire Egloff « Loyers usuels dans la localité ou dans le quartier. Instaurer des critères à valeur probante »

Contexte

La Commission des affaires juridiques du Conseil national propose de mettre en œuvre dans un projet d’acte commun les demandes de deux initiatives parlementaires portant sur des questions spécifiques du droit du bail. Le projet prévoit des adaptations en ce qui concerne la contestation du loyer initial ainsi que l’évaluation du caractère abusif du loyer en fonction du critère des loyers usuels dans la localité ou le quartier.

Est présentée pour les deux adaptations, outre l’appréciation et la solution proposées par l’initiative parlementaire, une seconde proposition de réglementation sous la forme d’une variante moins stricte.

Contenu du projet

Conformément au droit en vigueur, lorsque le locataire d’un logement ou d’un local commercial estime que le montant du loyer initial est abusif, il peut le contester devant l’autorité de conciliation dans les 30 jours qui suivent la réception de la chose lorsque certaines conditions sont remplies (art. 270, al. 1, CO). Selon la jurisprudence du Tribunal fédéral, cette possibilité est donnée au locataire, dans le cas d’une pénurie de logements, indépendamment d’une situation de nécessité personnelle. Le projet vise à durcir les conditions d’une contestation du loyer initial puisque, en plus d’une situation de pénurie de logements ou d’une augmentation sensible par rapport au loyer précédent pour le même objet, le locataire doit avoir été contraint de conclure le bail par nécessité personnelle ou familiale. La variante soumise atténue quelque peu ces exigences dans la mesure où il n’y a pas de nécessité pour le locataire qui conteste un loyer initial nettement plus élevé que le loyer précédent, de démontrer qu’il s’est trouvé acculé par nécessité personnelle ou familiale. En revanche, cette dernière exigence serait maintenue en cas de pénurie sur le marché de logements d’habitation ou de locaux commerciaux et viendrait s’ajouter à cette condition.

En vertu de l’art. 269a, let. a, CO, les loyers ne sont en règle générale pas abusifs s’ils se situent dans les limites des loyers usuels dans la localité ou dans le quartier. Selon la jurisprudence du Tribunal fédéral, la preuve du caractère usuel des loyers dans la localité ou le quartier doit être établie au moyen de cinq objets comparables quant à l’emplacement, la dimension, l’état, l’équipement et l’année de construction, une preuve qu’il est souvent difficile, voire impossible d’apporter. L’adaptation prévue facilitera l’administration de la preuve du caractère usuel des loyers dans la localité ou le quartier, étant donné qu’il suffira de trois objets pour établir la comparaison et que le juge pourra compenser selon son appréciation les propriétés manquantes en tenant compte de propriétés différentes de l’objet loué. De plus certaines caractéristiques seront catégorisées, et les statistiques établies par la branche seront admises comme preuve. Là aussi, une variante est proposée, qui supprime la possibilité donnée au juge de compenser des propriétés manquantes par d’autres propriétés.