Rapport explicatif

La phrase introductive du nouvel art. 269a, al. 2, P-CO correspond à l’art. 11, al. 1, OBLF en vigueur. La let. a concrétise le critère de comparaison constitué par l’année de construction. Les choses louées dans des bâtiments construits avant 1930 sont comparables entre elles. Celles qui se trouvent dans des bâtiments construits après 1930 sont considérées comme comparables à celles de bâtiments construits au plus 20 ans auparavant ou 20 ans plus tard. Ces précisions visent à apporter de la clarté et, partant, à améliorer la sécurité juridique en ne laissant pratiquement plus de place à l’interprétation. La jurisprudence du Tribunal fédéral est ainsi reprise dans la loi et partiellement concrétisée. En effet, la plus haute instance judiciaire a considéré que les immeubles des deux premières décennies du 20^esiècle étaient comparables entre eux³⁰. Par la suite, elle a aussi jugé que des bâtiments construits à plus de 20 ans d’intervalle n’étaient pas comparables³¹.

La let. b de l’al. 2 fixe les règles d’appréciation des critères de l’état et de l’équipement à l’aide de trois catégories (simple, bon, très bon). Elle confère en outre aux tribunaux le pouvoir d’apprécier s’il convient de compenser des propriétés manquantes par des propriétés différentes, supplémentaires ou de valeur supérieure. Selon la jurisprudence relative au droit en vigueur, l’état du logement est évalué sur la base d’une impression générale. Est pris en considération, dans cette pondération, l’entretien (meilleur que la moyenne, de moyen à bon, mauvais, voire négligé) du logement compte tenu des appareils techniques, des sols, des fenêtres, des salles d’eau, etc.³². Le critère de l’équipement porte sur le standard d’aménagement et l’infrastructure de l’objet loué. Les éléments subjectifs du logement sont examinés, selon la jurisprudence, sous l’angle du confort³³. La nouvelle règle clarifie l’application des critères de l’état et de l’équipement. Le pouvoir d’appréciation laissé au juge concernant la compensation de propriétés manquantes par d’autres propriétés sert à établir plus facilement la comparaison et, en fin de compte, le caractère usuel des loyers dans la localité ou le quartier dans des cas où la jurisprudence actuelle ne le permet pas.

L’art. 269a, al. 2, let. c, P-CO tel que formulé par l’initiative parlementaire diffère de l’actuel art. 11, al. 4, OBLF en ceci que non seulement des statistiques officielles, mais aussi des statistiques établies par la branche sont admises pour apporter la preuve du caractère usuel des loyers dans la localité ou le quartier. De la sorte, l’administration de la preuve est facilitée pour la partie qui doit l’apporter. Selon la jurisprudence relative au droit en vigueur, la statistique officielle doit satisfaire aux exigences de l’art. 11, al. 1, OBLF³⁴. Les facilitations prévues concernant les critères de l’année de construction, de l’état et de l’équipement devraient également contribuer à assouplir les exigences en matière de statistiques.

L’art. 269a, al. 3, P-CO dispose que la preuve du caractère usuel des loyers dans la localité ou dans le quartier peut être apportée à l’aide de trois objets comparables. La jurisprudence relative au droit en vigueur exige au moins cinq objets comparables pour que des conclusions offrant une certaine sécurité puissent être tirées³⁵. La diminution