Rapport explicatif

La jurisprudence du Tribunal fédéral estime que l’augmentation par rapport au loyer du précédent locataire est sensible lorsqu’elle s’élève à au moins 10 %⁴⁰.

L’art. 270 CO porte sur le droit de contestation en tant que tel. Ce n’est que si le droit de contestation existe et qu’il est exercé dans le délai de 30 jours suivant la réception de la chose prévu à l’al. 1 qu’une autorité de conciliation ou un tribunal peut se pencher sur la question de savoir si le loyer initial est abusif ou non.

L’examen du loyer initial s’effectue au moyen de la méthode absolue et repose sur les critères du rendement net selon l’art. 269 CO ou du rendement brut selon l’art. 269a, let. c, CO, ou encore sur les loyers usuels dans la localité ou dans le quartier selon l’art. 269a, let. a, CO. Au terme de cet examen, il peut s’avérer que le loyer versé par le locataire précédent pour la même chose louée était déjà abusif. Selon la pratique du Tribunal fédéral, le loyer initial admis peut en pareil cas être réduit à un montant inférieur au loyer fixé dans le bail précédent⁴¹.

5.1.2 Commentaire de l’art. 270 P-CO proposé dans le texte de l’initiative parle-

mentaire 16.451

Le droit actuel permet de contester le loyer initial dans les trois situations suivantes :

1) le locataire a été contraint de conclure le bail par nécessité personnelle ou familiale (art. 270, al. 1, let. a, CO), 2) il a été contraint de conclure le bail en raison de la situation sur le marché local du logement (art. 270, al. 1, let. a, CO) ou 3) le bailleur a sensiblement augmenté le loyer initial par rapport à celui du locataire précédent (art. 270, al. 1, let. b, CO). Le droit de contestation est applicable lorsque le locataire se trouve dans l’une de ces trois situations.

L’art. 270 P-CO prévoit que pour contester le loyer initial, il faut en tous les cas qu’il y ait une nécessité personnelle ou familiale additionnée d’un élément supplémentaire, à savoir le fait que le locataire a été contraint de conclure le bail en raison d’une situation de pénurie sur le marché local du logement ou que le bailleur a sensiblement augmenté le loyer initial par rapport au précédent loyer. Sans l’existence de l’une de ces deux dernières conditions, la preuve de la nécessité personnelle ou familiale ne suffit pas à fonder le droit de contestation.

Cette exigence renforce le principe du respect du contrat (« pacta sunt servanda ») et limite le droit de contestation aux cas qualifiés, qui présentent à la fois un élément objectif établissant une certaine probabilité de convenir d’un loyer abusif et un élément subjectif démontrant l’existence d’une situation de contrainte individuelle lors de la conclusion du bail. Si ces deux éléments sont présents de manière cumulative, le loyer initial peut faire l’objet d’une contestation en vue de l’examen de son caractère éventuellement abusif.

5.1.3 Commentaire de l’art. 270 P-CO proposé dans la variante

Le texte de la variante se distingue de l’adaptation proposée dans l’initiative parlementaire dans la mesure où le locataire qui conteste un loyer initial lorsque le bailleur a sensiblement augmenté le loyer par rapport à celui du précédent locataire n’a pas à démontrer en plus qu’il s’est trouvé acculé par la nécessité. Par conséquent, l’importance de l’augmentation fonde en tous les cas le droit de contestation. Par contre, si le locataire a été contraint de conclure le bail en raison de la situation sur le marché local du logement, l’élément qualifiant relatif à la nécessité personnelle ou familiale doit lui