Rapport explicatif

1. pour les choses louées qui se trouvent dans des bâtiments construits

avant 1930 : les autres choses louées qui se trouvent dans des bâtiments construits avant 1930,

2. pour les choses louées qui se trouvent dans des bâtiments construits après 1930 : les choses louées qui se trouvent dans des bâtiments cons-

truits vingt ans auparavant ou plus tard ;

b. l’état et l’équipement sont évalués à l’aide de trois catégories (simple, bon, très bon) ;

c. des statistiques officielles ou établies par la branche, et suffisamment différen-

ciées, sont admises comme preuve.

3. Trois choses louées comparables suffisent pour prouver le caractère usuel des loyers dans la localité ou dans le quartier.

4.1.3 Positions de la minorité

Une minorité des membres de la commission rejette le projet et demande de ne pas entrer en matière. Elle relève que les modifications adoptées attaquent le cœur de la protection des locataires contre les loyers abusifs.

Selon la minorité cette contre-réforme supprimerait de facto le principal instrument juridique qui concrétise le mandat constitutionnel de légiférer afin de lutter contre les abus en matière de bail à loyer, notamment les loyers abusif (art. 109 al. 1 de la Constitution fédérale [Cst.]³⁶). Les modifications adoptées prévoient un changement radical de paradigme et inversent en profondeur la logique du système requis par la Constitution : l’abus n’est plus du côté du bailleur qui cherche à tirer un avantage indu d’un marché de pénurie, mais du locataire qui conteste le loyer trop élevé qu’il est contraint d’accepter du fait de la pénurie. La proposition d’initiative parlementaire est motivée ainsi : « Le principe de la bonne foi, inscrit dans le droit suisse du contrat, est ainsi vidé de sa substance ».

La minorité fait aussi valoir que les conditions actuelles posées pour déterminer le niveau du loyer en usage dans le quartier sont un minimum pour que cette notion conserve un sens. Il suffit en effet d’apporter cinq exemples de comparaison similaires sur cinq points pour établir les loyers du quartier. La simplification proposée viderait cette notion de tout contenu et permettrait de considérer comme non abusifs des loyers ne correspondant aucunement à l’usage dans le quartier. Il suffirait en effet de piquer ça et là trois logements, sélectionnés parmi les plus chers du secteur, pour que ce loyer trop élevé soit considéré comme « l’usage dans le quartier » et que l’abus devienne la norme.

Selon la minorité cette modification va par ailleurs faciliter considérablement les congés dits « économiques ». Pour rappel, dans une jurisprudence critiquable, le Tribunal fédéral a considéré que le bailleur pouvait résilier le bail d’un locataire en invoquant son intention de relouer plus cher à un tiers, à la condition que ce nouveau loyer ne soit pas abusif. Si le Tribunal fédéral maintenait sa jurisprudence après l’adoption de cette contre-réforme, il est à craindre que de nombreux baux soient résiliés pour ce motif. Le tribunal n’ayant pas la possibilité de vérifier, une foi le congé validé et le logement reloué, si le nouveau loyer fixé est bien celui qui avait été annoncé dans le cadre de la