Rapport explicatif

1.3 Options étudiées et solutions retenues

Ont été examinés non seulement les textes juridiques proposés par les initiatives parlementaires pour les art. 270 et 269a CO¹, mais aussi des variantes de mise en œuvre. L’évaluation a conduit, pour des raisons de techniques législatives, à conserver une solution légèrement différente du texte proposé ainsi qu’à proposer une variante pour l’art. 270 CO ; concernant l’art. 269a CO, sont présentés ici le texte formulé dans l’initiative ainsi qu’une variante. Les variantes se distinguent des solutions proposées par les initiatives parlementaires par le fait que les adaptations vont moins loin : les exigences pour la contestation du loyer initial selon l’art. 270 CO sont moins renforcées et, en ce qui concerne l’art. 269a CO, a été supprimée la possibilité donnée au juge de compenser selon son appréciation les propriétés manquantes de certaines caractéristiques servant à calculer les loyers usuels dans la localité ou le quartier par des propriétés différentes, supplémentaires ou de valeur supérieure.

La présentation de différentes variantes pour les deux articles de loi permet, dans le cadre de la consultation, de se prononcer à la fois sur la modification de la loi en tant que telle et sur la solution à privilégier le cas échéant.

2 Interventions et projets passés

2.1 Interventions parlementaires et projets portant sur la contestation du loyer initial

Ces dernières années, plusieurs interventions parlementaires et projets législatifs ont porté directement ou indirectement sur la teneur de l’art. 270 CO.

L’initiative parlementaire 11.413² déposée par la conseillère nationale Anita Thanei le 16 mars 2011 demandait une modification de l’art. 270, al. 2, CO, afin que le loyer initial soit indiqué dans la formule officielle prévue à l’art. 269d CO. Dans son développement, il était avancé que le fait de rendre la formule officielle obligatoire permettrait d’agir de façon préventive et modératrice sur les prix. L’intervention a été classée le 14 décembre 2011, car son autrice avait quitté le conseil.

Le Conseil fédéral a proposé, dans son message du 27 mai 2015 relatif à la modification du code des obligations (protection contre les loyers abusifs)³, un projet législatif qui visait à introduire dans toute la Suisse, et cela indépendamment d’une situation de pénurie de logements, l’obligation de communiquer systématiquement le loyer précédent en cas de changement de locataire et de motiver la hausse éventuelle de loyer au moyen d’une formule officielle. La modification proposée du droit du bail à loyer et du bail à ferme visait à améliorer la transparence sur le marché du logement locatif et, par ricochet, à induire un effet d’atténuation sur les prix. L’objet a été liquidé le 13 septembre 2016, le Conseil des États ayant décidé, après le Conseil national, de ne pas entrer en matière⁴.

L’initiative parlementaire 17.515⁵ déposée le 13 décembre 2017 par le conseiller national Philippe Nantermod demandait une adaptation de l’art. 270 CO prévoyant qu’une