Rapport explicatif

Al. 1^bis

Le locataire doit en outre démonter qu’il a été contraint de conclure le bail par nécessité personnelle ou familiale.

Il est ainsi clairement établi que l’exigence cumulative de la situation de nécessité doit être remplie aussi bien dans le cas d’une pénurie au sens de la let. a que dans celui d’une augmentation de loyer au sens de la let. b.

4.1.1.2 Variante

Telle qu’évoquée dans le texte de l’initiative et son développement, la condition cumulative d’une situation de nécessité et d’une pénurie sur le marché ou d’une augmentation considérable du loyer constitue un obstacle élevé à la contestation du loyer initial. En particulier, elle exclut de facto la possibilité d’un examen du loyer initial par des locataires jouissant d’une bonne situation économique, étant donné que ceux-ci disposeront généralement d’une alternative raisonnable. Cette variante prévoit par conséquent qu’en cas d’augmentation considérable du loyer par rapport au loyer précédent, il n’y aura pas besoin de démontrer une situation de nécessité pour contester le loyer initial :

Art. 270

Al. 1

Lorsque le locataire estime que le montant du loyer initial est abusif au sens des articles 269 et 269a, il peut le contester devant l’autorité de conciliation dans les 30 jours qui suivent la réception de la chose et en demander la diminution :

Let. a s’il y a une situation de pénurie sur le marché local du logement et des locaux commerciaux et que le locataire a été contraint de conclure le bail par nécessité personnelle ou familiale , ou

Let. b. si le bailleur a sensiblement augmenté le loyer initial pour la même chose par rapport au précédent loyer.

4.1.2 17.493 (« Loyers usuels dans la localité ou dans le quartier. Instaurer des critères à valeur probante »)

4.1.2.1 Mise en œuvre conforme à l’initiative parlementaire

Comme l’indique le titre qui le précède, l’art. 269 CO donne une définition des loyers abusifs à titre de règle. Dans la même logique, l’art. 269a CO énumère quant à lui une liste d’exceptions non exhaustive (« notamment »), en citant plusieurs situations dans lesquelles le loyer n’est pas abusif. Ainsi, en vertu de l’art. 269a, let. a, CO, les loyers ne sont en règle générale pas abusifs s’ils se situent dans les limites des loyers usuels dans la localité ou dans le quartier. L’art. 11 OBLF est la disposition d’exécution relative aux loyers usuels dans la localité ou dans le quartier. Dans le développement, l’auteur de l’initiative invoque à la fois la charge de travail importante que représentent l’administration des preuves pour la partie qui doit les apporter et le travail de vérification devant être effectué par les autorités de conciliation et les tribunaux. La jurisprudence rend pratiquement impossible l’administration de la preuve du caractère usuel des loyers dans la localité ou le quartier. La mise en œuvre du texte déposé vise à faciliter l’application des conditions prévues par la loi.

L’al. 1 proposé reprend la teneur actuelle de l’art 269a CO et, par conséquent, toutes les exceptions qu’il prévoit (loyers non abusifs). Les alinéas suivants se rapportent exclusivement aux loyers usuels dans la localité ou le quartier.