Rapport explicatif

Les compléments liés à la mise en œuvre du projet exigent de diviser l’art. 269a P-CO en trois alinéas. Le texte de l’actuel art. 269a CO sera désormais réglé à l’al. 1.

Le nouvel al. 1 prévoit toutes les situations dans lesquelles les loyers ne sont, en règle générale, pas abusifs. Rien ne change pour ce qui a trait à l’ordre et au caractère non exhaustif de l’énumération.

5.2.2.4 Art. 269a, al. 2, P-CO

L’art. 269a, al. 2, P-CO précise que les loyers déterminants pour le calcul des loyers usuels dans la localité ou dans le quartier au sens de l’al. 1, let. a, sont les loyers des habitations et des locaux commerciaux comparables à la chose louée quant à l’emplacement, la dimension, l’équipement, l’état et l’année de construction. Le libellé est calqué sur celui de l’art. 11, al. 1, OBLF.

Comme dans le droit en vigueur, le calcul du loyer usuel tant dans la localité que dans le quartier est basé sur certains critères expressément mentionnés, ce qui se vérifie aujourd’hui à l’art. 11 OBLF dans le titre et à l’art. 11, al. 1, OBLF par l’utilisation de la notion de loyers usuels dans la localité ou dans le quartier. Par contre, la formulation des loyers usuels dans la localité ou dans le quartier à l’al. 1 indique qu’un loyer usuel dans la localité ou dans le quartier suffit à lui seul pour qu’un loyer ne soit pas abusif. Cette interprétation littérale a notamment des répercussions sur le calcul du loyer usuel dans le quartier d’une ville qui en compte plusieurs. Dans ce cas, on n’exige pas que le calcul du loyer usuel dans le quartier soit conforme au loyer usuel dans la localité, ou qu’un loyer usuel dans la localité serve de valeur de comparaison.

L’art. 269a contient désormais à l’al. 2, let. a à c, des précisions sur l’administration de la preuve. Les let. a à c ne se réfèrent pas à l’emplacement ni à la dimension, qui doivent être pris en considération lors du calcul des loyers usuels dans la localité ou dans le quartier. En conséquence, ces deux critères peuvent être appliqués de la même manière que dans le droit en vigueur. Il incombera à la jurisprudence de déterminer si l’adaptation de la réglementation a globalement des effets indirects sur l’administration de la preuve sur le plan de l’emplacement et de la dimension.

5.2.2.5 Art. 269a, al. 2, let. a, P-CO

L’art. 269a, al. 2, let. a, P-CO prévoit que les choses louées qui se trouvent dans des bâtiments construits avant 1930 sont considérées comme comparables, s’agissant de l’année de construction (ch. 1). Les choses louées situées dans des bâtiments construits après 1930 sont considérées comme comparables à des bâtiments construits 20 ans auparavant ou plus tard (ch. 2). Cette concrétisation dans le libellé de la loi est une nouveauté en regard de l’art. 269a, let. a, et de l’art. 11 OBLF en vigueur. Jusqu’ici, les tribunaux définissaient la portion de temps pour le critère de l’année de construction.

La comparabilité des bâtiments construits au cours des deux premières décennies du 20^esiècle a été admise dans un arrêt principal⁵⁹. Par la suite, le Tribunal fédéral a exclu de la comparaison les locaux situés dans des immeubles construits plus de 20 ans avant ou après le bâtiment concerné⁶⁰. Les juges ont considéré qu’un assouplissement de cette règle ne se justifiait pas, un certain schématisme s’imposant dans ce domaine, afin d’assurer la prévisibilité du droit et l’égalité de traitement⁶¹. Prévoir une période concrète de 20 ans avant ou après pour l’application du critère de l’année de construction permet de codifier la jurisprudence du Tribunal fédéral et de faire cas du souci de