Rapport explicatif

bien même la demande demeure forte⁹⁷. Alors que le taux de vacance progressait depuis plusieurs années, la tendance s’est inversée en 2021⁹⁸. La baisse a été encore plus marquée en 2022 et va se poursuivre⁹⁹. L’évolution du marché du logement locatif en général et du taux de vacance en particulier a des effets sur le rapport entre l’offre et la demande. L’impact est particulièrement marqué dans les localités et les régions dans lesquelles la pénurie de logements s’est accentuée et/ou dans lesquelles la demande de résidences principales se trouve en concurrence avec celle de résidences secondaires, comme c’est le cas des « logements créés sous l’ancien droit » dans les communes concernées par l’interdiction de nouvelles résidences secondaires en vertu de l’art. 6, al. 1, de la loi fédérale sur les résidences secondaires (LRS)¹⁰⁰. L’expérience montre que de telles conjonctions de facteurs poussent les prix vers le haut et concourent à augmenter la fréquence des loyers abusifs.

Le durcissement des exigences prévu par l’art. 270 P-CO devrait faire baisser le nombre de contestations du loyer initial, mais pourrait aussi entraîner une augmentation du travail de clarification à mener pour traiter les cas, et induire au final un surcroît de travail pour les autorités de conciliation et les tribunaux.

L’art. 269a P-CO prévoit en particulier une diminution du nombre d’objets comparables nécessaires pour apporter la preuve du caractère usuel des loyers dans la localité ou le quartier et la catégorisation des diverses propriétés, ce qui facilite l’administration de la preuve et réduit la charge impartie à la partie à laquelle incombe le fardeau de la preuve. Cette remarque vaut également pour la variante, qui offre une simplification supplémentaire dans la mesure où est supprimée la possibilité pour le juge de compenser selon son appréciation les propriétés manquantes en tenant compte de propriétés différentes, supplémentaires ou de valeur supérieure.

La diminution du nombre d’objets comparables pourrait avoir pour conséquence de rendre plus fréquent le recours au critère des loyers usuels dans la localité ou le quartier. Cela pourrait mener à une augmentation des litiges puisque cela favorise la contestation du loyer initial par le locataire, permet au bailleur de mieux s’opposer à une demande de baisse de loyer motivée par la baisse du taux de référence et facilite une adaptation de loyer fondée sur le critère des loyers usuels dans la localité ou le quartier. À l’inverse, la modification proposée pourrait entraîner une diminution du travail à effectuer par les autorités de conciliation et les tribunaux puisque le fardeau de la preuve diminue lorsqu’est avancé le critère des loyers usuels dans la localité ou le quartier. La variante proposée a un effet encore plus marqué en ce sens que, contrairement à l’initiative parlementaire, elle supprime la possibilité du surcroît de travail résultant de l’appréciation des propriétés manquantes.

En résumé, les modifications proposées auraient à la fois un effet positif et un effet négatif sur le nombre des litiges et le travail généré par chaque litige. Pour cette raison, il est difficile d’estimer si, d’une manière générale, la mise en œuvre des adaptations sera synonyme d’augmentation ou de baisse du travail pour les autorités compétentes. Au final, il n’y a pas lieu de s’attendre à de grands changements.