Rapport explicatif

procédure judiciaire, il est à craindre que la proposition participe grandement à la spirale à la hausse des loyers. Les deux modifications ne manqueraient alors pas d’interagir au détriment des locataires : faciliter les congés, relouer à un loyer abusif, empêcher la contestation du loyer initial.

La minorité relève encore que la hausse des loyers impacte négativement la société. D’abord d’un point de vue social et économique, en réduisant le pouvoir d’achat de la population et en augmentant les charges des entreprises locataires. D’une manière générale ensuite, puisque la hausse des loyers participe à l’inflation. Les loyers représentent 19,3% de l’Indice suisse des prix à la consommation, mais 25% en moyenne pour les ménages dont le revenu mensuel oscille entre CHF 4'000.- et CHF 6'000.-, et 35% pour celles et ceux dont les revenus sont inférieurs à CHF 4'000.- (réponse à la question 19.5599).

4.2 Mise en œuvre

Tant l’art. 270 P-CO conforme au texte de l’initiative parlementaire que la variante proposée durcissent les conditions donnant le droit de contester le loyer initial. La mise en œuvre incombe principalement au locataire et au bailleur. En cas de litige, l’application du nouveau droit est du ressort des autorités de conciliation en matière de baux à loyer et des tribunaux civils. La mise en œuvre de celui-ci n’entraîne pas de questions concrètes.

5 Commentaire des dispositions

5.1 Commentaire de l’art. 270 P-CO loyer initial

5.1.1 Remarques préliminaires

Le projet donne notamment suite à l’initiative parlementaire 16.451 Egloff (« Bonne foi dans le droit du bail. Contestation du loyer initial limitée aux cas dans lesquels le locataire a conclu le bail par nécessité ») et se rapporte aux conditions relatives à la contestation du loyer initial.

La réglementation actuelle demande au locataire qui veut contester le loyer initial de prouver qu’il a été contraint de conclure le bail par nécessité personnelle ou familiale ou en raison de la situation sur le marché local du logement et des locaux commerciaux, ou que le bailleur a sensiblement augmenté le loyer initial pour la même chose par rapport au loyer du précédent locataire. La pénurie de logements ou de locaux commerciaux peut en principe être établie par des statistiques officielles, à condition que celles-ci soient actuelles et qu’elles reposent sur des informations fiables et suffisamment différenciées³⁷. S’il n’existe pas de données statistiques fiables concernant le taux de logements disponibles au moment pertinent, le locataire peut apporter la preuve de la pénurie de logements d’une autre manière, notamment en démontrant qu’il a entrepris des recherches intensives mais en vain³⁸.

La condition relative à la situation sur le marché local du logement est remplie lorsqu’il y a pénurie. Selon la jurisprudence du Tribunal fédéral, dans ce contexte, le locataire n’a pas à apporter la preuve de l’issue vaine de ses recherches³⁹.