Rapport explicatif

aussi toujours être présent, comme dans le texte proposé dans l’initiative parlementaire.

5.1.4 Position de la minorité

Une minorité de la commission plaide en faveur d’une non-entrée en matière sur l’adaptation proposée dans l’initiative parlementaire et sur le texte de la variante. À ses yeux, les deux adaptations proposées de l’art. 270 CO ont pour effet de réduire la possibilité de contester les loyers initiaux. Les droits des locataires seraient limités, et les loyers pourraient grimper. Les locataires risquent de se retrouver sans défense face à des hausses de loyer en cas de pénurie de logements. Qui plus est, les évolutions récentes, la flambée des prix de l’énergie et l’augmentation des frais accessoires ainsi que l’augmentation du taux d’intérêt de référence ont un impact significatif sur la situation des locataires. L’adaptation proposée, qui favorise uniquement les bailleurs, est de nature à mettre en péril l’équilibre des intérêts.

5.2 Commentaire de l’art. 269a P-CO Exceptions aux loyers abusifs

5.2.1 Remarques préliminaires

Le projet donne notamment suite à l’initiative parlementaire 17.493 Egloff (« Loyers usuels dans la localité ou dans le quartier. Instaurer des critères à valeur probante ») du 29 septembre 2017 et se rapporte à la réglementation des exceptions aux loyers abusifs. Ce même jour, deux autres initiatives parlementaires ont été déposées en lien avec la fixation des loyers. La première, l’initiative parlementaire 17.491 (« Modernisation des modalités de calcul du rendement admissible en droit du bail »)⁴² du conseiller national Olivier Feller prévoyait de compléter l’art. 269 CO et donc de préciser la règle concernant les loyers abusifs. Ces adaptations n’ont pas été mises en œuvre, le Conseil des États ayant décidé le 15 décembre 2020 de ne pas y donner suite. Le 26 octobre 2020, le Tribunal fédéral avait déjà modifié sa pratique concernant le calcul du rendement net⁴³. La motion 22.4448 (« Droit du bail. Augmenter la sécurité juridique »)⁴⁴ du conseiller aux États Stefan Engler se réfère à l’arrêt invoqué et charge le Conseil fédéral d’élaborer une réglementation concernant une question sur laquelle le Tribunal fédéral ne se prononce pas. Le 16 mars 2023, le Conseil des États a décidé de transmettre la motion à la commission compétente pour examen préalable. Le 26 juin 2023, la CAJ-E a auditionné plusieurs experts et décidé à l’unanimité d’adopter la motion en question⁴⁵, que le Conseil des États a ensuite adoptée le 28 septembre 2023. La seconde, l’initiative parlementaire 17.492 (« Renforcer l’équivalence des règles légales relatives aux loyers »)⁴⁶ de l’actuel conseiller aux États et ancien conseiller national Daniel Fässler demandait l’introduction d’un art. 269a^bis, afin d’accorder le même rang aux critères d’examen des art. 269 et 269a CO ; cette initiative parlementaire a été retirée le 4 juillet 2018 et est donc liquidée.

Le 29 septembre 2017, trois initiatives parlementaires ont donc été déposées, qui demandaient une adaptation des deux articles de la lettre A consacrée aux loyers abusifs du chapitre II intitulé « Protection contre les loyers abusifs et d’autres prétentions abu-