Rapport explicatif

Conformément à l’al. 2^bis, si la part d’étage fait l’objet d’une réalisation forcée, l’hypothèque demeure. De cette manière, en cas de réalisation forcée de l’immeuble, il n’est pas nécessaire de demander à nouveau la constitution d’une hypothèque et celle, déjà existante, ne perd pas son rang.

Art. 712k

Le droit de rétention sur les meubles garnissant les locaux d’un copropriétaire est resté lettre morte⁵⁴. D’une part, sa faiblesse résidait dans le fait qu’il n’offrait pas de garantie suffisante : la communauté ne pouvait en effet pas partir sans autre de l’idée que les objets soumis au droit de rétention avaient une valeur qui justifiait à elle seule le coût de l’établissement d’un inventaire. D’autre part, ce droit de rétention était de nature à rendre l’assainissement plus difficile, constituait un privilège choquant par rapport aux autres créanciers et n’était pas d’une grande utilité en tant qu’instrument de garantie primaire. Dans ce contexte, il apparaît approprié de le supprimer.

Art. 712l^bis

En vertu des règles sur le contrat d’entreprise, le maître d’ouvrage dispose de différents droits de garantie si l’ouvrage est affecté de défauts : il s’agit, en fonction de la situation, outre du droit de demander des dommages intérêts en cas de faute de l’entrepreneur (art. 368, al. 1 à 3, CO), de celui de refuser l’ouvrage (art. 368, al. 1, CO), de celui d’obliger l’entrepreneur à réparer l’ouvrage à ses frais ou de réduire le prix en proportion de la moins-value (art. 368, al. 2 et 3, CO). Un acheteur qui acquiert un immeuble dans le cadre d’un contrat unique portant sur un terrain avec un bâtiment qui n’est pas encore construit ou dont la construction n’est pas encore achevée dispose également de ces droits de garantie pour le bâtiment, y compris pour les parties qui sont déjà construites au moment de la conclusion du contrat, mais non pour le sol⁵⁵. Si l’acquisition porte sur un immeuble avec un bâtiment construit, l’acquéreur ne dispose que des droits de garantie prévus par les règles sur le contrat de vente (art. 205 CO), soit du droit de résilier la vente ou de réclamer la réduction du prix, mais non de celui de faire réparer la chose. Dans le projet de modification du code des obligations concernant les défauts de construction soumis aux Chambres fédérales⁵⁶, il est prévu que l’acheteur puisse disposer d’un tel droit de réparation s’il acquiert l’immeuble dans une vente comprenant une construction devant encore être érigée ou ayant été érigée moins d’un an avant la vente.

Comme il a déjà été exposé ci-dessus⁵⁷, l’exercice des droits de garantie peut être problématique si les défauts affectent une partie commune d’un bâtiment en propriété par étages. Il se peut en effet que, compte tenu du fait que chaque copropriétaire a contracté avec l’entrepreneur un contrat séparé, qui couvre également les parties communes d’un bâtiment, les copropriétaires veuillent exercer individuellement leur