Rapporto esplicativo

l’aumento è fissato in franchi. Fatta salva la contestazione della pigione iniziale, il conduttore non può contestare la pigione scalare (270d CO). Secondo il diritto vigente, gli aumenti di pigione devono essere notificati mediante un apposito modulo. Il contenuto del modulo è disciplinato all’articolo 19 capoverso 1 OLAL; secondo il capoverso 2 dello stesso articolo, tale disposizione si applica per analogia alla notifica degli adeguamenti di pigione in base a una scala pattuita.

Il nuovo capoverso 5 dell’articolo 269d CO prevede che per la comunicazione di aumenti di pigione previsti in una pattuizione di pigioni scalari è sufficiente la forma scritta. Non è pertanto necessario utilizzare un modulo ufficiale. Questo allentamento di una prescrizione formale comporta per il locatore anche un certo rischio. In effetti, un vizio di forma può avere effetti giuridici notevoli per la parte che invia la notifica. Visto che la comunicazione informa su un aumento di pigione preventivamente pattuito, la forma scritta o, in alcuni Cantoni, l’invio di copia della pattuizione, è sufficiente a garantire gli interessi del conduttore. Il modulo di notifica di un aumento di pigione e/o di altre modificazioni unilaterali del contratto da parte del locatore indica come contestare la decisione del locatore. Questa indicazione genera confusione perché le pigioni scalari (ad accezione della pigione inziale) non possono essere contestate. L’ammissibilità della forma scritta per la comunicazione di un aumento di pigione previsto in una pattuizione di pigioni scalari consente al locatore di contenere l’onere amministrativo.

Nel campo di applicazione del decreto federale del 30 giugno 1972³⁷ concernente provvedimenti contro gli abusi in materia di locazione, anteriormente vigente, il Tribunale federale aveva approvato, sulla base dell’articolo 13 capoversi 1 e 2 della vecchia ordinanza del 10 luglio 1972 (OAL)³⁸ concernente provvedimenti contro gli abusi in materia di locazione, l’obbligo di indicare mediante un modulo ufficiale anche gli aumenti di pigione nel caso di una pattuizione di pigioni scalari. Questa interpretazione si fondava sul fatto che il conduttore poteva contestare la pigione ad ogni aumento previsto secondo la pattuizione di pigioni scalari³⁹. La regolamentazione basata sul decreto federale del 30 giugno 1972 e sull’ordinanza del 10 luglio 1972 consentiva soltanto di contestare l’importo inziale della pigione⁴⁰. Se la contestazione della nuova pigione sulla base dell’articolo 270d CO è esclusa, secondo il Tribunale federale l’obbligo di indicare l’aumento mediante modulo ufficiale sotto pena di nullità non ha più senso. In effetti, nell’ambito di una pattuizione di pigioni scalari, l’obbligo per il locatore di notificare mediante modulo ufficiale ogni aumento di pigione pattuito non svolge alcuna funzione di tutela, perché qualsiasi contestazione è esclusa⁴¹. Secondo l’interpretazione del Tribunale federale, il modulo ufficiale previsto dall’articolo 269d capoverso 1 CO si riferisce, in considerazione del

37 RS 221.213.1

38 RS 221.213.11